근저당권 말소 특약만 믿었다가 경매? 사기 피하는 체크리스트

한 줄 답변

'잔금일에 근저당권을 말소한다'는 특약은 임대인이 약속을 지키지 않으면 아무런 소용이 없습니다. 임차인이 잔금을 치른 뒤 임대인이 대출을 갚지 않고 잠적하면, 집은 경매에 넘어가고 임차인은 후순위로 밀려 보증금을 모두 잃을 수 있습니다.

근저당권 말소 특약, 왜 위험한가요?

전셋집을 구하다 보면 등기부등본에 은행 대출, 즉 근저당권이 설정된 경우를 흔히 봅니다. 이때 중개사는 "잔금 치르는 날 임대인이 그 돈으로 대출을 갚고 근저당권을 말소할 것이니 안전하다"며 '잔금일 말소 조건부 특약'을 제안하곤 합니다.

하지만 이 약속은 임대인의 선의에만 기댄 위험한 구조입니다. 만약 임대인이 잔금을 받고도 대출을 갚지 않으면, 등기부상 근저당권은 그대로 남게 됩니다. 이 상태에서 임대인이 이자를 연체하면 은행은 집을 경매에 넘길 수 있습니다. 경매 시에는 등기 접수 순서에 따라 배당 순위가 정해지는데, 임차인의 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다. 따라서 잔금일에 전입신고를 해도 이미 등기된 근저당권보다 후순위로 밀려나게 됩니다.

결국 집이 낙찰되더라도 은행이 먼저 돈을 받아 가고, 남는 금액이 없으면 임차인은 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 최악의 상황에 처할 수 있습니다. 이것이 '동시이행'의 함정을 이용한 대표적인 전세 사기 유형입니다. 

사기를 피하는 필수 체크리스트

근저당권이 있는 집을 계약할 때 보증금을 지키려면, 단순히 특약을 믿는 것을 넘어 아래 4단계를 반드시 직접 확인해야 합니다.

  • 1. 계약 전, 위험 수준 확인 및 특약 구체화

    먼저 등기부등본 을구에서 근저당권의 채권최고액을 확인하세요. 통상 대출 원금의 120%~130%로 설정됩니다. 채권최고액과 내 보증금의 합이 주택 시세의 70%를 넘는다면 위험 신호로 볼 수 있습니다. 계약서 특약에는 '잔금일에 말소한다'고 추상적으로 적지 말고, '임대인은 잔금 수령 즉시 은행에 방문하여 근저당권 말소 서류를 접수하고, 임차인에게 접수증을 사진으로 전송한다'처럼 구체적인 이행 방법을 명시해야 합니다.

  • 2. 잔금일 오전, 최신 등기부등본 재확인

    잔금을 치르기 직전, 반드시 인터넷등기소에서 최신 등기부등본을 다시 발급받아 보세요. 계약 이후 잔금일 사이에 새로운 압류나 근저당권이 설정되었을 수 있습니다. 만약 새로운 권리침해가 생겼다면 잔금 지급을 멈추고 계약 해지를 검토해야 합니다.

  • 3. 잔금일 오후, 말소 절차 동행 또는 법무사 위임

    가장 안전한 방법은 임차인이 잔금을 임대인 계좌가 아닌 은행에 직접 상환하거나, 임대인 및 중개사와 함께 은행에 동행하여 대출 상환과 말소 서류 접수를 눈으로 확인하는 것입니다. 여의치 않다면, 잔금을 법무사에게 맡겨 대출 상환과 등기 말소 업무를 위임하는 '에스크로' 방식도 고려할 수 있습니다. 

  • 4. 잔금 지급 후, 말소 여부 최종 확인

    임대인이 말소 서류를 접수했더라도, 등기소 업무 처리에 2~3일이 소요됩니다. 접수증을 받았다면 2~3일 뒤 다시 등기부등본을 발급받아 을구의 근저당권 항목에 취소선이 그어졌는지 최종적으로 확인해야 합니다. 만약 약속한 날짜까지 말소되지 않았다면 즉시 계약 해지를 통보하고 보증금 반환을 요구해야 합니다.

특약보다 확실한 안전장치

근저당권 말소 조건부 계약은 임차인에게 상당한 위험과 확인 책임을 떠안기는 구조입니다. 가장 좋은 방법은 위험을 감수하기보다, 처음부터 근저당권이 없거나 채권최고액이 매우 낮은 안전한 집을 선택하는 것입니다.

안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 확인된 주택 시세를 초과하면, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

이는 주택이 매각되거나 경매·공매로 처분될 경우 선순위권자에게 먼저 배당한 뒤 내 보증금을 충분히 회수하기 어려울 수 있는 구조라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

따라서 안심등기는 사용자에게 보증금과 계약 조건을 다시 검토하고, 필요하면 보증금 조정이나 다른 매물과의 비교를 진행하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_DEPOSIT_AND_TERMS>

또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 시세·채권 구조를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 근저당권 설정이나 시세 정보 변경 등 변동이 확인되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 조건을 기준으로 재평가할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처