근저당권 있는 집, SGI서울보증으로 보증금 손실 위험 낮추기

한 줄 답변

SGI서울보증은 HUG·HF와 달리 선순위 근저당권이 있어도 ‘선순위 설정액 + 전세보증금 ≤ 주택가격’ 조건을 만족하면 가입이 가능해, 보증금 손실 위험을 줄이는 대안이 될 수 있습니다.

근저당권과 보증보험의 관계

전셋집 등기부등본에서 근저당권을 발견하면 계약을 망설이게 됩니다. 근저당권은 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸다는 의미이며, 만약 집이 경매에 넘어갈 경우 은행이 내 보증금보다 먼저 돈을 받아 갈 수 있기 때문입니다. 이를 선순위채권이라고 합니다. (민법 제356조)

이런 위험 때문에 많은 임차인이 전세보증금반환보증 가입을 필수로 여기지만, HUG(주택도시보증공사)나 HF(한국주택금융공사)는 근저당권이 있으면 가입이 거절되는 경우가 많습니다. 바로 이 지점에서 SGI서울보증이 대안이 될 수 있습니다.

SGI, HUG, HF의 근저당권 심사 기준 차이

세 보증기관은 근저당권(선순위채권)을 심사하는 기준이 다릅니다. 특히 SGI서울보증은 다른 두 기관보다 유연한 기준을 적용합니다.

구분 SGI서울보증 HUG · HF
선순위채권 기준 선순위채권액 ≤ 주택가격의 50% 선순위채권액 ≤ 주택가격의 60%
보증금 포함 기준 선순위채권액 + 전세보증금 ≤ 주택가격 가입 불가 (원칙적 말소 대상)
특징 근저당권이 있어도 합산 금액만 맞으면 가입 가능 잔금 지급 전 근저당권 말소 조건부로만 가입 가능

즉, HUG와 HF는 근저당권 말소를 기본 전제로 하지만, sgi서울보증은 근저당권이 남아있더라도 보증금과 합친 금액이 집값을 넘지 않으면 보증 상품에 가입할 수 있는 길을 열어두고 있습니다. 이 점이 근저당권 있는 집을 계약할 때 SGI를 검토해야 하는 가장 큰 이유입니다.

SGI 가입을 위해 확인해야 할 것들

근저당권이 있는 집에서 SGI서울보증 가입을 고려한다면, 계약 전에 다음 사항들을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 

  • 정확한 주택가격 확인

    SGI는 아파트의 경우 KB시세, 공시가격 등을, 비아파트는 감정평가액을 주택가격으로 인정합니다. 계약 전 해당 주택의 인정 가격이 얼마인지 명확히 확인해야 합니다.

  • 등기부등본의 채권최고액 확인

    등기부등본 을구에 기재된 근저당권의 채권최고액이 선순위채권액이 됩니다. 실제 대출 잔액이 아닌, 등기된 채권최고액을 기준으로 계산해야 합니다.

  • 보증금 한도 확인

    SGI는 보증금액 제한이 없습니다(단, 아파트는 10억 원 이내). 내 보증금이 SGI의 보증 대상이 되는지 확인해야 합니다.

마무리

근저당권이 설정된 집은 무조건 피해야 하는 매물은 아닙니다. SGI서울보증과 같이 위험을 관리할 수 있는 금융 상품이 있기 때문입니다. 중요한 것은 계약하려는 집의 주택가격, 근저당권의 채권최고액, 그리고 내 보증금을 정확히 파악하고, 이 세 가지의 합이 SGI의 가입 조건인 ‘주택가격 이내’에 들어오는지를 확인하는 것입니다.

이러한 항목들을 계약 전에 미리 확인하고 싶다면 안심등기를 활용해 볼 수 있습니다. 주소와 보증금 정보를 입력하면 등기부등본을 바탕으로 한 선순위채권 구조와 보증금 회수 가능성을 함께 검토할 수 있습니다. 또한 HUG와 HF 보증보험 가입가능 유무를 알 수 있습니다.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처