공매 절차에서 최우선변제금보다 앞서는 국세가 있다?

한 줄 답변

네, 그럴 수 있습니다. 임대인이 세금을 체납해 집이 공매로 넘어간 경우, ‘당해세’는 소액임차인의 최우선변제금보다 배당 순서가 앞설 수 있어 보증금 손실 위험이 생길 수 있습니다.

공매와 당해세, 왜 중요한가요?

일반적으로 소액임차인의 최우선변제권은 다른 어떤 채권보다 강력한 보호 장치입니다. 하지만 예외가 있는데, 바로 임대인의 세금 체납 문제입니다. 집이 경매가 아닌 공매로 넘어갔을 때, 배당 순서가 달라지기 때문입니다.

  • 공매(公賣)

    주로 세금 체납을 이유로 국가기관(한국자산관리공사 등)이 부동산을 강제로 매각하는 절차입니다. 근저당권 등 사인 간의 채무 불이행으로 법원이 진행하는 경매와는 구별됩니다.

  • 당해세(當該稅)

    그 재산 자체에 부과되는 세금을 말합니다. 대표적으로 종합부동산세, 상속세, 증여세 등 국세와 재산세 등 지방세가 포함됩니다. 당해세는 다른 채권보다 우선 변제되는 특징이 있습니다.

최우선변제금과 당해세 배당 순서

집이 공매로 매각되면, 매각 대금은 법에서 정한 순서에 따라 채권자들에게 나뉘어 지급(배당)됩니다. 이때 임차인의 최우선변제금과 임대인의 체납 당해세 순서가 어떻게 되는지가 보증금 회수액을 결정합니다.

원칙적으로 당해세는 임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦더라도 최우선변제금을 제외한 다른 보증금보다 우선 변제됩니다. 하지만 2023년 국세기본법 개정으로 임차인 보호가 강화되었습니다. (국세기본법 제35조)

순위 변제 대상 설명
0순위 공매 절차 비용 공매를 진행하는 데 들어간 비용이 가장 먼저 빠집니다.
1순위 소액임차인 최우선변제금 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제금이 먼저 보호됩니다.
2순위 당해세 (국세, 지방세) 종합부동산세, 재산세 등 해당 주택에 부과된 세금입니다.
3순위 일반 조세채권, 확정일자부 임차보증금 등 법정기일과 확정일자의 선후에 따라 순서가 정해집니다.

보증금 손실 위험, 어떻게 피할까요?

법 개정으로 최우선변제금이 당해세보다 우선하게 되었지만, 여전히 임대인의 세금 체납은 위험 신호입니다. 최우선변제금 기준을 초과하는 보증금은 당해세보다 후순위로 밀려 전액 회수하지 못할 수 있기 때문입니다. (최우선변제금만으로 보증금 전액을 지킬 수 없는 경우가 많습니다.)

  • 계약 전 임대인 국세·지방세 납세증명서 확인

    임대인의 동의를 받아 계약 전 '미납국세열람'을 신청하거나, 국세·지방세 납세증명서를 요구하여 체납 여부를 직접 확인하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 중개사에게 요청하여 확인 절차를 진행할 수 있습니다.

  • 전세보증금반환보증 가입

    보증보험에 가입하면, 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 대신 보증금을 지급해줍니다. 임대인의 세금 체납 등 복잡한 권리관계로부터 보증금을 지키는 효과적인 안전장치입니다.

마무리

소액임차인의 최우선변제금은 강력한 보호 장치이지만, 임대인의 세금 체납과 공매라는 변수를 만나면 100% 안전을 보장하기 어려울 수 있습니다. 특히 최우선변제금액을 초과하는 보증금은 당해세보다 후순위로 밀려 손실 위험에 노출됩니다.

따라서 계약 전 임대인의 세금 완납 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 안심등기에서는 등기부등본의 권리관계뿐만 아니라 임대인의 위험 신호, 세금 체납 확인 필요성까지 종합적으로 검토하여 계약의 안전성을 판단하는 데 도움을 받을 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처