전세계약 후 경매, 1순위 배당 당해세란 무엇일까요?

전세계약 후 경매, 1순위로 배당받는 당해세란 무엇일까요?

2025.01.29

약 4분

당해세는 임대인이 체납한 세금 중, 임차한 주택 자체에 부과된 국세와 지방세를 말합니다. 집이 경매에 넘어갈 경우, 당해세는 임차인의 확정일자보다 우선하여 배당될 수 있어 보증금 회수 금액이 줄어들 수 있습니다.

전세계약 시 임차인은 보증금을 지키기 위해 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보합니다. 이 우선변제권은 집이 경매에 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 중요한 권리입니다. (주택임대차보호법 제3조의2)

하지만 예외가 있습니다. 바로 '당해세'입니다. 국세와 지방세 중 해당 부동산 자체에 부과된 세금은, 임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦더라도 경매 배당 시 우선 변제될 수 있습니다. (국세기본법 제35조)

즉, 임대인이 집주인으로서 내야 할 세금을 내지 않았다면, 국가가 그 세금을 내 보증금보다 먼저 가져갈 수 있다는 뜻입니다. 이 때문에 임대인의 세금 체납 여부는 계약 전 반드시 확인해야 할 중요 항목입니다.

모든 세금이 당해세는 아닙니다. 임대인의 소득세나 부가가치세 같은 일반 세금은 임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦으면 후순위로 밀립니다. 하지만 아래와 같은 당해세는 우선 변제 대상이 될 수 있습니다.

구분	해당 세금
국세	종합부동산세, 상속세, 증여세
지방세	재산세, 지역자원시설세, 지방교육세(재산세 부가분)

안심등기에서는 임대인의 국세·지방세 완납 여부가 확인되지 않아 추가 검토가 필요한 경우, 해당 계약의 「임대인 위험」 기준을 조건부적격 상태로 판단합니다.

이는 임대인에게 체납이 있다고 확정된 상태가 아니라, 체납 여부와 배당 순위 영향을 판단하기 위한 자료가 부족한 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_LANDLORD_TAX_CLEARANCE_REQUIRED>

따라서 안심등기는 사용자에게 임대인의 국세·지방세 납세증명서 또는 관련 열람 자료를 안심등기를 통해 비대면으로 확인하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_VERIFY_TAX_CLEARANCE>

또한 안심등기는 발급 시점의 조건부적격 판단 결과와 세금 확인 필요 사항을 기록합니다. 이후 관련 자료가 제출되거나 등기부등본의 변동이 감지되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 보완된 정보를 기준으로 재평가할 수 있습니다.

임대인의 세금 체납 여부는 등기부등본만으로는 알 수 없습니다. 등기부등본에 세금 체납으로 인한 '압류' 등기가 올라왔다면 이미 늦었을 수 있습니다. 따라서 계약 전에 관련 서류를 직접 확인하는 것이 가장 안전합니다.

임대인에게 직접 요청하기
계약 전 임대인에게 '국세 납세증명서'와 '지방세 납세증명서'를 요구하여 체납 내역이 없는지 확인합니다. 임대인이 직접 발급받아야 하므로, 중개사를 통해 정중히 요청하는 것이 좋습니다.
임대인의 미납국세 열람 제도 활용
2023년부터 임대인의 동의를 받아 임차인이 직접 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있습니다. 보증금이 1천만원을 초과하는 경우, 계약일로부터 임대차 기간 시작일까지 신청 가능합니다.
특약사항에 명시하기
계약서 특약에 "임대인은 잔금 지급일까지 국세 및 지방세 완납증명서를 제출하며, 만일 체납 사실이 확인될 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 계약금을 즉시 반환한다"와 같은 내용을 명시하여 안전장치를 마련할 수 있습니다.

당해세는 임차인이 아무리 대항요건을 잘 갖추었더라도 보증금 전액 회수를 위협할 수 있는 숨은 위험입니다. 등기부등본이 깨끗해 보일지라도, 임대인의 세금 체납은 별개의 문제입니다.

안심등기에서는 등기부등본의 권리관계뿐만 아니라 임대인의 세금 체납 위험까지 종합적으로 검토하여 위험 신호를 알려드립니다. 계약 전 임대인의 세금완납증명서를 확인하는 절차를 잊지 마시고, 안심등기를 통해 계약의 전반적인 안전성을 점검해 보세요.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.