선순위 근저당권 있는 전세계약, 경매 시 보증금 배당 순위는?

한 줄 답변

선순위 근저당권이 있는 집을 전세계약하면, 만약 집이 경매에 넘어갔을 때 근저당권을 설정한 채권자(은행 등)가 내 보증금보다 먼저 돈을 돌려받습니다. 내 보증금의 배당 순위가 뒤로 밀려 전액을 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 

근저당권은 등기부등본의 '빚' 기록입니다

근저당권이란 집주인이 집을 담보로 은행 등 금융기관에서 돈을 빌릴 때 설정하는 권리입니다. 채무자가 돈을 갚지 못하면 채권자는 이 담보 부동산을 경매에 넘겨 빌려준 돈을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다. (민법 제356조) 이 내용은 등기부등본의 '을구'에서 확인할 수 있습니다.

임차인에게 중요한 것은 바로 이 '우선적으로 돌려받는다'는 점입니다. 모든 권리는 등기부등본에 접수된 날짜 순서대로 순위가 정해지기 때문입니다.

경매 배당은 등기 접수 순서가 결정합니다

집이 경매에 넘어가면 법원은 낙찰된 금액을 가지고 채권자들에게 순서대로 돈을 나눠주는데, 이를 '배당'이라고 합니다. 이 배당 순서는 등기부등본에 기록된 권리들의 접수일 순서에 따라 결정됩니다. (민사집행법 제145조)

임차인이 보증금을 우선적으로 돌려받으려면 '대항력'과 '우선변제권'을 갖춰야 합니다. 대항력은 전입신고와 주택 인도를 마친 다음 날 발생하며, 우선변제권은 대항력 요건을 갖춘 상태에서 계약서에 확정일자를 받으면 발생합니다. (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2)

권리 효력 발생 시점 확인 서류
근저당권 등기소 접수일 등기부등본 (을구)
임차인 우선변제권 전입신고일, 점유 시작일, 확정일자 중 가장 늦은 날 주민등록등본, 임대차계약서

계약 전 확인하고 판단하는 방법

따라서 선순위 근저당권이 있는 집을 계약할 때는, 근저당권의 효력 발생일과 내 우선변제권의 효력 발생일을 비교해야 합니다. 근저당권 등기 접수일이 내 확정일자보다 빠르다면, 경매 시 근저당권이 먼저 배당받습니다.

  • 채권최고액과 내 보증금 합산하기

    등기부등본 을구의 '채권최고액'(실제 대출 원금의 120~130%)과 내 전세보증금을 더한 금액이 주택 시세의 70~80%를 넘는지 확인해야 합니다. 이 합계가 너무 높으면 경매 시 보증금을 모두 회수하기 어려울 수 있습니다. 안심등기에서는 보증금과 선순위채권의 합계가 확인된 주택 시세를 초과하면, 해당 계약의 「시세 대비 보증금」 기준을 부적격 상태로 판단합니다.

    이는 주택이 매각되거나 경매·공매로 처분될 경우 선순위권자에게 먼저 배당한 뒤 내 보증금을 충분히 회수하기 어려울 수 있는 구조라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

    따라서 안심등기는 사용자에게 보증금과 계약 조건을 다시 검토하고, 필요하면 보증금 조정이나 다른 매물과의 비교를 진행하도록 안내합니다. <안심등기 Action Code - ACT_REVIEW_DEPOSIT_AND_TERMS>

    또한 안심등기는 발급 시점의 부적격 판단 결과와 시세·채권 구조를 위변조가 어려운 형태로 기록합니다. 이후 근저당권 설정이나 시세 정보 변경 등 변동이 확인되면, 계약금·잔금 지급 또는 입주 전 변경된 조건을 기준으로 재평가할 수 있습니다.

  • 잔금일 근저당권 말소 특약 넣기

    가장 안전한 방법은 임대인이 잔금을 받아 대출을 상환하고, 잔금 지급과 동시에 근저당권 등기를 말소하는 조건을 특약으로 명시하는 것입니다. "임대인은 잔금 수령 즉시 OOO은행 근저당권(접수번호 제XXXX호)을 상환하고 말소 등기를 신청하며, 위반 시 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다"와 같이 구체적으로 작성해야 합니다.

  • 소액임차인 최우선변제 대상인지 확인하기

    만약 보증금이 지역별 소액임차인 기준에 해당한다면, 선순위 근저당권이 있더라도 법에서 정한 일정 금액까지는 최우선으로 변제받을 수 있습니다. (소액임차인 최우선변제권) 다만, 이 금액만으로는 보증금 전액을 보호받기 어려울 수 있습니다. 

마무리

선순위 근저당권이 있는 전세계약은 그 자체로 위험한 것은 아니지만, 권리 순서에 따라 보증금 회수 가능성이 크게 달라질 수 있습니다. 계약 전 등기부등본을 통해 근저당권의 채권최고액을 확인하고, 내 보증금과 합산한 금액이 주택 가치에 비해 안전한 수준인지 반드시 따져봐야 합니다.

이러한 권리 순서 분석과 보증금 합계 비교는 직접 하기 번거로울 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금 정보를 입력하면 등기부등본을 바탕으로 선순위 권리관계를 분석하고, 시세 대비 보증금의 안전성을 종합적으로 판단해드립니다.

*): 이 게시글은 2026년 7월 20일 기준으로 관련 제도와 정보를 재검토하여 업데이트했습니다.

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판단 근거 및 출처