위반건축물, 전입신고와 확정일자를 받을 수 있나요?

한 줄 답변

네, 집이 위반건축물이라도 전입신고와 확정일자를 받는 데에는 문제가 없습니다. 따라서 임차인의 핵심 권리인 대항력과 우선변제권을 갖추는 것은 가능합니다.

권리 취득은 가능, 하지만 다른 위험이 남습니다

위반건축물은 건축법을 위반하여 무단으로 증축, 개축, 용도 변경 등을 한 건물을 말합니다. 건축물대장을 발급했을 때 오른쪽 위에 노란색으로 ‘위반건축물’이라고 표시됩니다. (건축법 제79조)

<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>
<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>

임차인 입장에서 가장 중요한 것은 보증금을 지킬 수 있는지 여부입니다. 다행히 위반건축물이라는 사실만으로 전입신고나 확정일자 효력이 부정되지는 않습니다. 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 대항력을, 계약서에 확정일자까지 받으면 우선변제권을 확보할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2)

건축물대장
건축물대장

하지만 다른 큰 위험들이 남아있어 계약 시 신중한 확인이 필요합니다.

  • 전세대출 및 보증보험 가입 거절

    대부분의 은행과 보증기관(HUG, HF 등)은 위반건축물에 대한 전세대출이나 전세보증금반환보증 가입을 거절합니다. 보증금 회수를 위한 가장 강력한 안전장치를 이용할 수 없게 됩니다.

  • 이행강제금으로 인한 집값 하락

    구청은 건물주(임대인)에게 위반사항을 시정할 때까지 이행강제금을 계속 부과할 수 있습니다. 이로 인해 집의 가치가 하락하면, 추후 경매 시 낙찰가가 낮아져 보증금 회수에 불리할 수 있습니다.

  • 원상복구 명령으로 인한 거주 불안정

    임대인이 원상복구 명령을 이행하기 위해 공사를 진행하면 거주에 불편을 겪거나, 최악의 경우 집을 비워줘야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다.

계약 전 확인하고 판단해야 할 것

위반건축물임을 확인했다면, 계약을 진행하기 전에 다음 사항들을 확인하고 위험 수준을 판단해야 합니다.

확인 항목무엇을 확인해야 하나요?
위반 내용어떤 부분을 왜 위반했는지 확인합니다. '발코니 무단 증축'처럼 비교적 경미한 경우도 있지만, '근린생활시설을 주거용으로 불법 개조'한 '용도 위반'은 위험성이 더 큽니다.
임대인의 시정 의지임대인이 이행강제금을 내면서 계속 유지할 것인지, 원상복구 계획이 있는지 확인합니다. 원상복구 계획이 있다면 언제, 어떻게 진행되는지 구체적으로 확인해야 합니다.
보증금 수준전세대출이나 보증보험 가입이 어렵다는 점을 감안하여, 시세보다 저렴하거나 보증금이 소액이라 위험 부담이 적은지 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

안심등기에서는 건축물대장에 ‘위반건축물’이 등재된 경우, 계약 진행에 추가 확인이 필요한 조건부적격 상태로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 보증보험 가입이 거절되는 등 명확한 위험 요인이지만, 다른 기준(시세 대비 보증금, 임대인)이 안전하고 임차인이 위험을 인지했다면 계약을 검토해볼 수 있는 단계임을 의미합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

마무리

위반건축물은 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 확보할 수는 있지만, 전세대출 및 보증보험 가입 제한, 이행강제금으로 인한 가치 하락 등 무시할 수 없는 위험을 안고 있습니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 위반 내용과 임대인의 계획, 보증금 수준을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.

이러한 건축물대장 상의 위험 신호는 물론, 등기부 권리관계와 시세 대비 보증금 수준까지 계약 전에 한 번에 확인하고 싶다면 안심등기에서 주소와 보증금을 입력해 전체적인 안전도를 점검해볼 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처