위반건축물 전,월세계약, 보증금 회수는 괜찮을까요?

한 줄 답변

위반건축물이라도 전, 월세 보증금이 소액이라면 당장 큰 문제가 없을 수 있지만, 전세보증금 반환보증 가입이 대부분 거절되어 보증금 회수에 어려움이 생길 수 있습니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물은 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 증축, 개축, 용도 변경 등을 하여 건축물대장에 노란색 배경으로 '위반건축물' 표기가 등재된 건물을 말합니다. 흔히 '불법건축물'이라고도 부릅니다.

<출처: [위반건축물사례], 구리시, 2024년>
<출처: [위반건축물사례], 구리시, 2024년>

주로 옥탑방, 베란다 확장, 주차장이나 근린생활시설을 주거용으로 개조한 '근생빌라' 등이 해당됩니다. 

건축물대장
건축물대장

가장 큰 문제는 보증보험 이용 불가입니다

세이프홈즈 - 안심등기
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  • 전세보증금 반환보증 가입 불가

    HUG, HF 등 보증기관은 위반건축물에 대한 보증 상품 가입을 거절합니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때를 대비할 가장 강력한 수단이 사라지는 셈입니다.

안심등기에서는 건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 확인되면, 해당 계약의 「등기·건축물」 기준을 조건부적격 상태로 판단합니다. 이는 위반건축물 여부가 전세보증금반환보증 가입, 이행강제금 등 향후 보증금 회수 가능성에 영향을 줄 수 있어 추가 확인이 필요한 상태라는 뜻입니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 

따라서 안심등기는 사용자에게 위반건축물 표기를 잔금 전까지 삭제할 수 있는지 중개사에게 확인하고, 특약을 제시하여 시정 조건을 계약서 특약에 반영하도록 안내하고 있습니다. <안심등기 Action Code - ACT_REQUEST_SPECIAL_CONDITION> 

또한 안심등기는 단순히 한 번 결과를 보여주는 데서 끝나지 않고, 해당 계약의 상태를 관리합니다. 발급 시점의 조건부적격 판단 결과는 위변조가 어려운 형태로 기록되며, 이후 등기부등본 상태 변화가 감지가 되서 알림이 가거나 위반건축물 시정이 완료가 되면, 입주일 전 재평가를 통해 변경된 내용을 기준으로 다시 판단할 수 있습니다.   

세이프홈즈 - 안심등기
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계약 전 무엇을 확인해야 하나요?

마음에 드는 집이 위반건축물인지 모르고 계약하는 일을 피하려면, 계약금 입금 전 반드시 건축물대장을 직접 확인해야 합니다. 정부24 또는 관할 구청에서 발급받을 수 있습니다.

  • 건축물대장 우측 상단 확인

    대장을 발급했을 때 오른쪽 위에 노란색 배경으로 '위반건축물'이라고 적혀 있는지 확인합니다. 적혀 있다면 어떤 부분이 위반 사항인지도 기재되어 있습니다.

  • 소액임차인 최우선변제 대상 확인

    월세 보증금이 소액이라 최우선변제 대상에 해당한다면 최소한의 보호는 받을 수 있습니다. 단, 보증금이 지역별 기준 금액을 초과하면 해당되지 않으니 계약 전 확인이 필요합니다.

  • 임대인의 시정 의지 및 특약

    임대인이 위반 사항을 해결할 의지가 있는지 확인하고, 잔금일 전까지 시정 조치를 완료하는 조건을 특약으로 명시하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 하지만 현실적으로 단기간에 해결되기는 어렵습니다.

마무리

위반건축물은 당장 거주에 문제가 없더라도 보증금 반환보증과 대출이 제한되어 보증금 회수에 치명적인 약점이 될 수 있습니다. 특히 월세라도 보증금이 크다면 위험 관리가 중요합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

이러한 건축물대장 위반 여부, 시세 대비 보증금 구조 등 복잡한 항목들은 계약 전 안심등기를 통해 한 번에 확인할 수 있습니다. 주소와 보증금을 입력해 내 계약의 안전성을 미리 점검해 보세요.

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판단 근거 및 출처