실거래가와 공시가격, 보증금 회수 기준은 무엇일까요?

한 줄 답변

보증금 회수 가능성을 판단할 때는 실거래가를 우선적인 기준으로 삼지만, 실거래가 정보가 없을 경우 공시가격을 보조적으로 활용합니다. 두 가격의 쓰임새와 시장 반영률이 다르기 때문입니다.

실거래가, 시장의 현재 가치를 보여주는 기준

실거래가는 이름 그대로 최근 시장에서 실제로 거래된 가격입니다. 매수자와 매도자가 합의한 현실적인 가격이므로, 현재 시점의 주택 가치를 가장 잘 반영하는 지표로 여겨집니다. 따라서 전세 계약 시 보증금의 안전성을 판단하는 가장 중요한 기준이 됩니다.

국토교통부 실거래가 시스템
국토교통부 실거래가 시스템

만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 법원은 감정평가를 통해 시세를 다시 산정하지만, 이 감정평가액 역시 최근 실거래가에 큰 영향을 받습니다. 보증금 회수가능성을 따질 때 실거래가를 최우선으로 확인해야 하는 이유입니다. (부동산 가격공시에 관한 법률)

공시가격, 세금 산정 등을 위한 보조 기준

공시가격(공동주택공시가격, 개별주택공시가격 등)은 정부가 세금(재산세, 종합부동산세 등)을 부과하기 위해 매년 조사하여 공시하는 가격입니다. 일반적으로 실거래가보다 낮게 형성되며, 시장 상황을 실시간으로 반영하지는 못합니다.

따라서 공시가격만으로 보증금의 안전성을 판단하기에는 부족합니다. 하지만 실거래 정보가 없는 신축 빌라나 나홀로 아파트의 경우, 공시가격을 기준으로 시세를 추정하는 등 보조적인 지표로 활용될 수 있습니다. 안심등기에서는 보증금과 선순위 채권의 합계가 시세를 초과하면 부적격으로 판단하는데, 이 시세 산정에 공시가격이 활용될 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

안심등기에서는 어떻게 적용되나요?

안심등기는 보증금 회수 가능성을 정확히 판단하기 위해 두 가격을 정해진 우선순위에 따라 종합적으로 활용합니다. 

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

안심등기의 시세 적용 우선순위는 다음과 같습니다. 이 순서는 보증금 회수 가능성을 판단하는 핵심 로직입니다.

  • 1순위: KB시세

    가장 보편적으로 통용되는 시세 정보로, 가장 먼저 확인합니다.

  • 2순위: 부동산테크 시세

    KB시세가 없는 경우, 빅데이터 기반의 추정 시세를 활용합니다.

  • 3순위: 최근 실거래가

    위 두 가지 정보가 없을 때, 국토교통부에 신고된 최근 실거래가를 기준으로 삼습니다.

  • 4순위: 공시가격 기반 추정

    모든 실거래 정보가 없을 때 최후 순위로 활용됩니다. 공시가격에 일정 비율(예: 140%)을 곱해 시세를 추정합니다.

마무리

결론적으로 임차인은 실거래가를 우선 기준으로 삼되, 해당 정보가 없을 경우 공시가격이 어떻게 활용되는지 이해하는 것이 중요합니다. 시세는 보증금 안전성의 출발점이며, 이 시세를 기준으로 본인 보증금과 선순위채권의 합계가 안전 범위 내에 있는지 확인해야 합니다.

이러한 복잡한 시세 적용 순서와 계산은 직접 하기 번거롭습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 위 우선순위에 따라 자동으로 시세를 산정하고, 보증금 회수 가능성을 「계약 진행 가능 상태」로 알려줍니다. 계약 전 위험을 미리 확인하고 싶을 때 유용하게 활용할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처