실거래가 하락 시기, 전세 계약해도 괜찮을까요?

실거래가 가 하락하는 시기에는 보증금이 시세보다 높은 '깡통전세'가 될 위험이 커지므로, 재계약 시점의 시세와 보증금을 더 보수적으로 비교하고 전세보증금반환보증 가입을 우선적으로 고려하는 것이 좋습니다.

실거래가 하락 시기, 전월세 재계약해도 괜찮을까요?

2025.02.22

약 4분

실거래가가 하락하는 시기에는 보증금이 시세보다 높은 '깡통전세'가 될 위험이 커지므로, 재계약 시점의 시세와 보증금을 더 보수적으로 비교하고 전세보증금반환보증 가입을 우선적으로 고려하는 것이 좋습니다.

전세 계약은 보통 2년 단위로 이루어집니다. 계약 시점에는 안전해 보였더라도, 2년 뒤 만기 시점의 시세가 계약 당시보다 크게 떨어지면 문제가 발생할 수 있습니다. 집을 팔아도 보증금을 돌려주기 어려운 '깡통전세' 상태가 되기 때문입니다.

2년 전 실거래가 3억원일 때 전세보증금 2.4억원(전세가율 80%)으로 계약했지만, 현재 시세가 2.5억원으로 하락했다면 집을 팔아도 보증금을 온전히 돌려주기 어려운 상태가 됩니다. 여기에 근저당 등 다른 빚이 있다면 위험은 더 커집니다.

실거래가 하락기에는 다음 세 가지를 중심으로 계약 조건을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다. 시세는 계속 변동하므로, 재계약 시점의 최신 데이터를 기준으로 판단해야 합니다.

보수적인 전세가율 확인
전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80%를 넘지 않는지 확인하는 것이 좋습니다. 최근 실거래가 중 가장 낮은 금액을 기준으로 계산하고, 가급적 70% 수준의 매물을 찾는 것이 안전합니다.
선순위 권리 확인
등기부등본의 근저당, 가압류 등 나보다 앞선 권리가 있는지 확인해야 합니다. 내 보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 매매가의 70%를 넘지 않는지 확인하는 것이 좋습니다.
전세보증금반환보증 가입
HUG, HF 등 보증기관의 전세보증금반환보증에 가입하는 것이 가장 확실한 안전장치입니다. 보증보험 가입이 가능한 매물인지 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.

안심등기는 정확한 보증금 회수 가능성 평가를 위해 여러 시세 정보를 종합적으로 활용합니다. 시세 정보의 신뢰도에 따라 적용하는 순서가 정해져 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_PRICE_ONLY_WEAK_SOURCES_INSUFFICIENT>

순위	시세 정보	설명
1순위	KB시세	가장 대표적인 시세 정보로, 은행의 담보대출 심사 기준 등으로 활용됩니다.
2순위	부동산테크 시세	AI 기반의 추정 시세 정보입니다.
3순위	최근 실거래가	국토교통부에 신고된 실제 거래 가격입니다.
4순위	공시가격 × 1.4	시세 정보가 없을 때 활용하는 보조 지표입니다.

실거래가 하락 시기에는 시장 상황을 좀 더 보수적으로 바라보고, 시세 대비 보증금 수준, 선순위 권리, 보증보험 가입 가능 여부를 더욱 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.

이런 항목들을 계약 전에 직접 확인하기 번거롭다면, 안심등기에서 주소와 보증금 정보를 입력해 시세 및 보증금 구조와 HUG·HF 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 한 번에 점검해볼 수 있습니다.