임차인, 실거래가 조회로 깡통전세 걸러내는 방법

한 줄 답변

'업계약'은 실제보다 높은 가격으로 허위 거래 신고를 해 시세를 부풀리는 수법입니다. 임차인은 부풀려진 실거래가를 믿고 계약했다가 '깡통전세' 피해를 볼 수 있어, 계약 전 여러 경로로 시세를 교차 확인해야 합니다.

'업계약'은 왜 위험한가요?

업계약은 임대인과 공모한 사람이 실제 거래 없이 높은 가격에 계약한 것처럼 꾸며 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록하는 사기 수법의 일종입니다. 이 허위 거래내역은 이후 임차인을 유인하는 미끼가 됩니다.

예를 들어 실제 가치가 2억원인 빌라를 2억 5천만원에 업계약으로 등록하면, 다음 임차인은 이 가격을 시세로 오인하고 2억 3천만원에 전세 계약을 맺을 수 있습니다. 하지만 이 집이 경매에 넘어가면 실제 가치인 2억원(또는 그 이하)에 낙찰될 가능성이 높고, 임차인은 보증금 3천만원 이상을 돌려받지 못하는 '깡통전세' 피해를 입게 됩니다.

실거래가 조회 시 무엇을 확인해야 하나요?

국토교통부 실거래가 공개시스템은 중요한 시세 판단 자료이지만, 맹신해서는 안 됩니다. 다음 특징을 보이는 거래는 업계약일 가능성을 의심해볼 수 있습니다.

  • 유독 한두 건만 비정상적으로 높은 가격

    같은 단지, 비슷한 면적의 다른 매물들은 2억원대에 거래되었는데, 특정 한두 건만 2억 5천만원 이상으로 동떨어져 있다면 의심해볼 수 있습니다.

  • '등기 미완료' 또는 '직거래' 표시

    거래 신고는 했지만 소유권 이전 등기를 마치지 않았거나, 중개사 없이 개인 간 직거래로 신고된 고가 거래는 허위일 가능성이 있습니다.

  • 거래 후 단기간에 취소

    높은 가격으로 신고해 시세를 올린 뒤, 목적을 달성하고 거래를 취소하는 경우도 있습니다. 거래일과 취소일 간격이 짧다면 주의가 필요합니다.

안전한 시세는 어떻게 확인하나요?

하나의 정보만 믿기보다, 여러 정보를 종합해 시세 범위를 파악하는 것이 중요합니다. 안심등기는 다음과 같은 순서로 시세를 적용하며, 임차인도 이 순서를 참고해 시세를 직접 확인할 수 있습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기
순위 시세 정보 확인 방법
1순위 KB시세 아파트, 일부 오피스텔만 제공. KB부동산 앱 등에서 확인
2순위 부동산테크 시세 빅데이터 기반 추정가. 여러 부동산 앱에서 참고
3순위 최근 실거래가 국토교통부 실거래가 공개시스템. 위에서 설명한 방법으로 비판적 확인 필요
4순위 공시가격 × 1.4 '부동산공시가격 알리미' 사이트에서 확인. 다른 정보가 없을 때 참고하는 최후 순위

마무리

정확한 시세 파악은 안전한 전세 계약의 첫걸음입니다. 특히 신축 빌라나 다가구주택처럼 거래 사례가 적어 시세 파악이 어려운 매물일수록 '업계약'의 표적이 되기 쉽습니다. 계약 전 국토부 실거래가뿐만 아니라 KB시세, 공시가격 등 다양한 정보를 교차 확인하는 습관이 중요합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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안심등기에서는 이 계산을 자동으로 수행하여 보증금 회수 위험도를 알려줍니다. 합계가 예상 낙찰가를 넘으면 일부 보증금 회수 위험이 있다는 의미의 ‘조건부적격’으로, 시세마저 넘어서면 회수 위험이 매우 크다는 의미의 ‘부적격’으로 판단할 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_PARTIAL_RISK> <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

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판단 근거 및 출처