임차인의 보증금 회수가능성, 실거래가로 계산하여 미리 진단하기

한 줄 답변

전세가율, 왜 중요한가요?

전세가율은 매매 가격 대비 전세보증금이 차지하는 비율을 뜻합니다. 예를 들어 매매 실거래가가 10억인 집의 전세보증금이 8억이라면 전세가율은 80%입니다. 이 비율이 높을수록 집주인이 집을 처분해도 보증금을 돌려주기 어려워지는, 이른바 '깡통전세' 위험이 커집니다.

통상 전세가율이 80%를 넘으면 위험 신호로 보지만, 이는 절대적인 기준이 아닙니다. 실제 경매에서는 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 수 있기 때문입니다. 따라서 계약 전에는 보수적인 기준으로 보증금의 안전 마진을 충분히 확보하는 것이 중요합니다.

안심등기에서는 단순히 전세가율만 보는 것이 아니라, 실거래가, KB시세, 공시가격 등을 종합하여 시세를 산정하고, 여기에 경매 비용과 선순위 채권까지 모두 더한 합계가 안전 범위 안에 있는지 종합적으로 평가합니다.

안심등기는 시세를 어떻게 판단하나요?

보증금의 안전성을 판단하는 가장 중요한 기준은 바로 '시세'입니다. 안심등기는 공신력 있는 여러 데이터 소스를 바탕으로 다음 순서에 따라 시세를 적용합니다. 이 순서는 보증금 회수 가능성을 보다 정확하게 예측하기 위함입니다.

시세 대비 보증금, 어떻게 평가되나요?

안심등기는 산정된 시세와 예상 낙찰가를 기준으로, 본인 보증금과 선순위 채권(앞선 임차인 보증금, 근저당 등)의 합계가 어느 구간에 위치하는지로 보증금 회수 위험을 평가합니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_EVALUATION_COMPLETED>

만약 합계가 시세를 초과하면 부적격으로, 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 큰 상태입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET> 합계가 예상 낙찰가는 초과했지만 시세 이내라면 조건부적격으로, 일부 보증금 회수 위험이 있어 보증금 조정 등이 필요한 상태입니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_PARTIAL_RISK>

이처럼 임차인은 계약 전 내가 돌려받을 보증금의 회수 가능성을 구체적인 기준에 따라 확인해 볼 수 있습니다. 주소와 보증금, 그리고 다가구의 경우 앞선 임차인 보증금 총액을 입력하면, 안심등기에서 이 모든 과정을 자동으로 분석해 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다.

판단 근거 및 출처