전세 계약 전 총채권 대비 실거래가, 어떻게 계산해야 안전할까요?

한 줄 답변

총채권(선순위 채권+내 보증금)이 실거래가(시세)를 넘으면, 최악의 경우 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 전액 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 계약 전 반드시 두 금액을 비교하여 보증금 회수 가능성을 확인해야 합니다.

총채권이란 무엇인가요?

총채권이란 임차인의 관점에서 해당 주택에 설정된 모든 빚의 총합을 의미합니다. 일반적으로 ‘선순위 채권’과 ‘내 전세 보증금’을 합한 금액을 말합니다. 여기서 선순위 채권은 나보다 먼저 변제받을 권리가 있는 빚으로, 등기부등본 을구에서 확인할 수 있는 근저당이나 다른 임차인들의 보증금이 해당됩니다.

등기부등본
등기부등본
  • 선순위 채권 확인하기

    등기부등본 을구의 근저당권 채권최고액, 다가구주택의 경우 임대인에게 요청하여 확인한 선순위 임차인 보증금 총액 등이 해당됩니다. (민법 제357조)

  • 내 전세 보증금 더하기

    내가 계약하려는 전세 보증금을 선순위 채권에 더하면 총채권이 계산됩니다. 이 총액이 집의 가치보다 낮아야 안전합니다.

실거래가(시세)는 어떻게 확인하나요?

총채권과 비교할 집의 가치, 즉 시세는 객관적인 자료를 통해 확인해야 합니다. 안심등기는 다음 순서로 시세를 적용하여 가장 신뢰도 높은 정보를 사용합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기
순위 시세 종류 설명
1순위 KB시세 아파트의 경우 가장 보편적으로 통용되는 시세
2순위 부동산테크 시세 빅데이터 기반 AI 추정 시세
3순위 최근 실거래가 국토교통부에 신고된 실제 매매 거래 가격
4순위 공시가격의 140% 위 시세가 없을 경우 활용하는 최후의 기준

총채권과 실거래가, 어떻게 계산해야 안전 할까요?

가장 중요한 비교 기준은 ‘총채권 합계가 시세를 초과하는가’ 입니다. 만약 총채권이 시세보다 높다면, 집이 경매에 넘어갈 경우 낙찰대금으로 모든 빚을 갚지 못할 가능성이 매우 큽니다. 이런 구조를 흔히 ‘깡통전세’라고 부릅니다. 안심등기에서는 보증금과 선순위 채권의 합계가 시세를 초과하면 계약 진행이 어려운 상태로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET> 이런 구조는 보증금 전액을 잃을 수도 있는 가장 위험한 신호이므로, 계약을 진행해서는 안 됩니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

총채권이 시세보다는 낮지만, 예상 경매 낙찰가(통상 시세의 70~80%)를 초과하는 경우에도 주의가 필요합니다. 이 경우 보증금 일부를 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 안심등기에서는 이를 보증금 회수에 불리한 구조로 보고 추가 확인이 필요한 상태로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_TOTAL_CLAIM_STRUCTURE_HIGH_RISK> 이런 매물은 보증금을 낮추거나, 선순위 채권 일부를 상환하는 조건으로 계약을 협의해 볼 수 있습니다.

마무리

전세 계약 전 총채권과 실거래가를 비교하는 것은 내 보증금을 지키는 가장 기본적인 안전장치입니다. 등기부등본을 통해 선순위 채권을 확인하고, 객관적인 시세 자료와 비교하여 총채권이 시세의 80%를 넘지 않는지 반드시 확인해야 합니다.

이러한 계산과 비교 과정이 복잡하고 번거롭게 느껴질 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 총채권 구조와 시세 비교를 자동으로 분석하여 보증금 회수 가능성을 알려드립니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처