토지등기부에 압류나 가압류가 있다면 계약해도 될까요?

한 줄 답변

등기부등본에 압류나 가압류가 있다면 계약 진행을 보류하고, 잔금 지급일 전까지 해당 등기를 완전히 말소하는 조건을 특약으로 명시해야 합니다. 말소되지 않으면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 큽니다.

압류·가압류는 왜 위험한가요?

압류와 가압류는 임대인의 채무 문제로 인해 채권자가 부동산을 임의로 처분하지 못하도록 법적으로 묶어두는 조치입니다. (민사집행법) 이 등기가 있는 집에 계약하면, 최악의 경우 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금보다 채권자의 권리가 우선하여 보증금을 돌려받지 못하는 보증사고로 이어질 수 있습니다.

등기부등본
등기부등본
등기 종류 의미 위험성
압류 국가(세무서 등)가 세금 체납 등의 이유로 재산 처분을 금지한 상태 경매 시 체납 세금이 보증금보다 먼저 변제될 수 있음
가압류 개인이나 금융기관 등 일반 채권자가 소송 전 재산을 동결시킨 상태 채권자가 승소하면 보증금 순위가 뒤로 밀릴 수 있음

어디서, 무엇을 확인해야 하나요?

압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정등기 등 소유권을 제한하는 위험한 등기는 모두 등기부등본의 갑구에서 확인할 수 있습니다. 계약 전 반드시 최신 등기부등본을 발급받아 갑구의 ‘권리자 및 기타사항’ 란이 깨끗한지 확인해야 합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

이러한 권리 제한 등기는 임차인의 보증금 회수 순위를 위협하는 치명적인 위험 신호입니다. 안심등기에서는 등기부등본에 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정등기 등 소유권을 제한하는 권리가 있으면 계약 진행이 어려운 부적격 상태로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_ACTIVE_RIGHTS_RESTRICTION> 이는 보증금 회수 가능성이 매우 낮다는 의미이므로, 계약 전 반드시 해당 등기의 존재 여부와 말소 계획을 확인해야 합니다.

  • 등기부등본 '갑구' 확인

    소유권에 관한 사항이 기재된 부분입니다. 소유자 정보와 함께 압류, 가압류, 가처분, 경매, 신탁등기 등의 등기 여부를 확인합니다.

  • '접수일' 확인

    압류·가압류 등기의 접수일이 내 전입신고 및 확정일자보다 빠르면, 경매 시 해당 채권이 보증금보다 먼저 변제됩니다.

  • 말소 여부 확인

    해당 등기 항목에 빨간 줄(주말)이 그어져 있다면 말소된 것이지만, 그렇지 않다면 현재 효력이 있는 위험한 상태입니다.

안전하게 계약하는 방법

만약 마음에 드는 집 등기부에 압류나 가압류가 있다면, 계약을 포기하기 전에 임대인(또는 중개사)에게 해당 등기를 잔금일 전까지 완전히 말소할 수 있는지 확인해야 합니다. 말소가 가능하다는 답변을 받았다면, 이를 반드시 계약서 특약사항에 명시해야 합니다.

구두 약속은 법적 효력이 없습니다. 반드시 계약서 특약으로 조건을 명시하고, 잔금일에 말소 사실을 직접 확인한 후 잔금을 지급해야 합니다.

  • 특약 추가: 잔금일 전 말소 조건 명시

    “임대인은 잔금 지급일까지 본 부동산에 설정된 압류(또는 가압류) 등기(접수번호 제XXXX호)를 전부 말소하기로 하며, 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 위약금으로 지급한다.” 와 같은 내용을 명시합니다.

  • 잔금일 당일, 등기부등본 재확인

    잔금을 치르기 직전, 다시 한번 등기부등본을 발급받아 해당 압류·가압류 등기에 빨간 줄이 그어져 말소되었는지 최종 확인합니다. 말소되지 않았다면 잔금 지급을 거절해야 합니다.

마무리

등기부등본의 압류·가압류는 임대인의 채무 문제를 보여주는 위험 신호입니다. 계약 전 등기부등본 갑구를 확인하여 이러한 권리 제한 등기가 있는지 살피고, 만약 존재한다면 잔금일 전까지 완전히 말소하는 조건을 계약서 특약으로 명시하는 것이 중요합니다.

이러한 등기부 권리관계 확인은 직접 처리하기 번거롭고 놓치기 쉽습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본을 기반으로 압류·가압류 등 위험한 권리침해 여부를 자동으로 확인하고 계약 진행 가능 상태를 알려드립니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처