근저당권 채권최고액과 실제 대출금, 전세계약 시 기준은?

한 줄 답변

전세계약 시 위험 판단 기준은 임대인의 실제 대출금이 아닌, 등기부등본의 채권최고액입니다. 만약의 경우 집이 경매에 넘어가면 은행은 실제 대출금이 아닌 등기된 채권최고액 한도까지 우선적으로 변제받기 때문입니다.

채권최고액과 실제 대출금은 왜 다른가요?

은행이 집을 담보로 돈을 빌려줄 때 설정하는 근저당권은 미래에 발생할 수 있는 이자나 연체비용까지 포함하여 실제 빌린 돈보다 높은 금액으로 등기합니다. 이 금액이 바로 채권최고액입니다. (민법 제357조)

구분 채권최고액 실제 대출금 (대출원금)
의미 은행이 최대로 받아갈 수 있는 돈 집주인이 실제로 빌린 원금
금액 통상 실제 대출금의 120~130% 채권최고액보다 낮은 금액
확인 서류 등기부등본 을구 확인 어려움 (개인정보)

임차인은 집주인의 개인정보인 실제 대출금을 정확히 알기 어렵습니다. 따라서 등기부등본에 공개된 채권최고액을 기준으로 보증금 회수 가능성을 판단해야 합니다.

보증금 회수 가능성은 어떻게 판단하나요?

내 보증금의 안전성은 ‘내 보증금 + 선순위 채권’의 합계가 주택의 예상 매각 가격(예상 낙찰가)을 넘지 않는지로 판단합니다. 여기서 선순위 채권의 기준이 바로 근저당권의 채권최고액입니다.

  • 안전한 구조

    내 보증금 + 채권최고액 ≤ 예상 낙찰가

  • 위험할 수 있는 구조

    내 보증금 + 채권최고액 > 예상 낙찰가

안심등기에서는 이 구조를 자동으로 분석하여, 합계가 예상 낙찰가를 초과하면 일부 보증금 회수 위험이 있다는 의미의 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_PARTIAL_RISK> 만약 합계가 시세 자체를 초과하면 보증금 회수 위험이 매우 크다고 보아 부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_DEPOSIT_OVER_MARKET>

세이프홈즈 - 안심등기
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계약 전 무엇을 확인하고 요구해야 하나요?

등기부등본 을구에서 근저당권의 채권최고액을 확인했다면, 계약을 안전하게 만들기 위해 다음과 같은 조치를 검토할 수 있습니다.

  • 근저당권 감액 또는 말소 조건부 계약

    임대인에게 잔금 지급과 동시에 근저당권의 일부를 갚아 채권최고액을 낮추는 '감액등기'나 전부 갚고 없애는 '말소등기'를 요구하고, 이 내용을 계약서 특약에 명시합니다.

  • 보증금 조정

    근저당권 정리가 어렵다면, 채권최고액과 합쳐도 안전한 수준으로 보증금을 낮춰서 계약하는 방법도 있습니다. 보증금 일부를 월세로 돌리는 반전세 계약도 대안이 될 수 있습니다.

마무리

전세계약에서 근저당권의 위험을 판단할 때는 임대인의 ‘실제 대출금’이 얼마 남았다는 말보다 등기부등본의 ‘채권최고액’이 얼마로 등기되어 있는지가 중요합니다. 채권최고액은 법적으로 보장된 우선 변제 한도이기 때문입니다.

이러한 채권최고액과 내 보증금의 합계를 시세 및 예상 낙찰가와 비교하는 과정은 다소 복잡할 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본을 바탕으로 선순위 채권 구조와 보증금 회수 가능성을 자동으로 분석해 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처