위반건축물, 전세금 반환 소송과 보증보험에 불리한가요?

한 줄 답변

네, 위반건축물은 전세금 반환 소송 자체를 불리하게 만들진 않지만, 전세보증보험 가입이 거절되고 경매 시 주택 가치가 낮게 평가될 수 있어 보증금 회수에 간접적인 위험이 될 수 있습니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 개축하거나 용도를 변경한 불법 건축물을 말합니다. 건축물대장을 발급했을 때 오른쪽 위에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표시됩니다. (건축법 제79조)

건축물대장
건축물대장

임대인은 위반 사항이 시정될 때까지 이행강제금을 내야 할 수 있습니다. 이행강제금 부담은 임대인의 재정 상태에 영향을 줄 수 있고, 이는 결국 임차인의 보증금 반환에도 간접적인 위험 요인이 될 수 있습니다.

임차인에게 어떤 영향을 주나요?

위반건축물이라는 사실만으로 전세금 반환 청구 소송에서 임차인이 직접적으로 불리해지지는 않습니다. 하지만 보증금 회수 과정 전반에 걸쳐 여러 위험을 만듭니다.

  • 전세보증보험 가입 거절

    HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증금반환보증 가입을 거절합니다. 보증금을 지켜줄 가장 강력한 안전장치가 사라지는 셈입니다.

  • 경매 시 낮은 낙찰가

    집이 경매에 넘어갈 경우, 위반건축물은 일반 매물보다 낙찰가가 낮게 형성될 가능성이 높습니다. 낙찰가가 낮아지면 배당받을 금액이 줄어들어 보증금 전액을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.

  • 전세대출 제한 가능성

    은행 등 금융기관에서도 위반건축물을 담보로 한 전세대출 심사를 거절하거나 한도를 줄일 수 있습니다. 이는 자금 계획에 차질을 줄 수 있습니다.

계약 전 어떻게 판단하고 대응해야 하나요?

안심등기에서는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 「등기·건축물」 기준을 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 계약을 무조건 피해야 한다는 뜻이 아니라, 위험 요인을 정확히 알고 대응이 필요하다는 신호입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

만약 계약하려는 집이 위반건축물이라면 다음 사항을 확인하고 신중하게 결정해야 합니다.

  • 위반 내용 및 시정 가능성 확인

    어떤 부분이 위반되었는지, 임대인이 시정할 의지와 계획이 있는지 중개사를 통해 확인하는 것이 좋습니다. 시정 계획이 있다면 계약서 특약으로 명시할 수 있습니다.

  • 보증금 액수와 시세 비교

    보증보험 가입이 어려운 만큼, 시세 대비 보증금이 충분히 낮은지, 선순위 채권(근저당 등)이 없는지 등을 더욱 꼼꼼히 따져 만일의 경우에도 보증금 회수가 가능한 구조인지 판단해야 합니다.

  • 특약사항 추가 고려

    "잔금 지급일까지 위반건축물 내용 시정 및 등재 말소를 조건으로 하며, 미이행 시 계약을 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다." 와 같은 특약을 추가하여 위험을 줄일 수 있습니다.

마무리

위반건축물은 법적으로 불안정한 상태의 주택입니다. 소송에서의 유불리를 떠나 전세보증보험 가입이 어렵고, 경매 시 가치가 낮게 평가되어 보증금 회수에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 계약 전 건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 반드시 확인해야 합니다.

이러한 건축물대장의 위반 여부, 등기부등본의 권리관계, 시세 대비 보증금 수준 등 복잡한 항목들을 계약 전에 종합적으로 확인하고 싶다면, 세이프홈즈 안심등기에서 주소와 보증금을 입력하여 간편하게 점검해볼 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처