위반건축물, 대항력·전세보증금 회수에는 문제 없나요?

한 줄 답변

위반건축물에 살아도 대항력 자체는 유지될 수 있지만, 전세보증금 회수 과정에서 여러 위험에 노출될 수 있습니다. 전세보증보험 가입이 거절되고, 집이 경매에 넘어갈 경우 시세보다 낮게 팔려 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 커집니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축물대장에 노란색 바탕으로 '위반건축물'이라고 표기된 건물을 말합니다. (건축법)을 위반하여 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 개축, 용도 변경한 경우입니다. 흔히 '불법건축물'이라고도 부르며, 옥탑방이나 베란다 확장, '근생빌라'의 주거용 불법 개조 등이 대표적인 사례입니다.

<출처: [위반건축물사례], 구리시, 2024년>
<출처: [위반건축물사례], 구리시, 2024년>

임대인은 시정명령을 받을 때까지 원상복구를 하거나 매년 이행강제금을 내야 합니다. 임차인에게 직접적인 불이익은 없지만, 이로 인해 보증금 회수 가능성에 간접적인 영향을 미치게 됩니다.

임차인에게 어떤 영향을 주나요?

위반건축물이라는 사실만으로 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다면 (주택임대차보호법 제3조)에 따라 대항력 요건을 갖출 수 있습니다. 하지만 실제 보증금 회수 과정에서는 다음 3가지 큰 문제에 부딪힐 수 있습니다.

위험 요소 임차인에게 미치는 영향
전세보증보험 가입 거절 HUG, HF 등 모든 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증금반환보증 가입을 거절합니다. 보증금을 지킬 가장 확실한 안전장치가 사라집니다.
전세대출 제한 대부분의 은행은 위반건축물에 대한 전세대출 심사를 거절하거나 한도를 줄입니다. 대출을 이용해 잔금을 치를 계획이었다면 계약 진행이 어려워집니다.
경매 시 낮은 낙찰가 위반건축물은 일반 매물보다 시세가 낮게 형성되고, 경매에 넘어가도 낙찰가가 더 낮아지는 경향이 있습니다. 이는 보증금 회수 순위에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

계약 전 무엇을 확인해야 하나요?

마음에 드는 집이 위반건축물이라면 계약을 진행하기 전에 신중한 판단이 필요합니다. 안심등기에서는 건축물대장에 위반건축물 표기가 있으면 보증금 회수 과정의 불확실성을 고려해 '조건부적격'으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 계약을 진행할 수 없는 '부적격' 상태는 아니지만, 위험 요인을 해결하거나 충분히 인지한 후 계약해야 한다는 의미입니다. 계약 전 아래 사항들을 확인하고 결정하는 것을 권장합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기
  • 건축물대장으로 위반 내용 직접 확인

    정부24 또는 세움터에서 건축물대장을 직접 발급받아 어떤 부분이 위반되었는지 확인합니다. 베란다 확장 같은 경미한 위반인지, 근린생활시설을 주거용으로 불법 개조한 것과 같은 중대한 위반인지에 따라 위험도가 다릅니다.

  • 임대인의 시정 의지 및 계획 확인

    임대인에게 이행강제금 납부 현황과 위반 사항에 대한 시정 계획이 있는지 확인합니다. '잔금 지급 전까지 위반 사항을 시정한다'는 조건을 특약으로 명시하는 것이 가장 좋습니다.

  • 전세대출 가능 여부 은행에 사전 문의

    전세대출을 이용해야 한다면, 계약 전에 은행에 해당 주소지를 제시하고 위반건축물에 대한 대출 가능 여부와 한도를 미리 확인해야 합니다.

마무리

위반건축물 거주는 대항력 유지와 별개로 전세보증보험 가입 불가, 전세대출 제한, 경매 시 불이익 등 보증금 회수에 직접적인 위험을 초래할 수 있습니다. 특히 사회초년생이나 신혼부부에게는 위험 부담이 클 수 있어 계약에 신중한 접근이 필요합니다.

이처럼 계약 전 건축물대장의 위반 여부, 등기부의 권리 관계, 시세 대비 보증금 수준 등 복잡한 항목들을 한 번에 확인하고 싶다면, 안심등기를 통해 종합적인 계약 진행 가능 상태를 점검해 볼 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처