위반건축물 전세 계약, 괜찮을까요? 건축물대장 확인법

한 줄 답변

계약하려는 집에 '위반건축물' 표기가 있다면 신중하게 접근해야 합니다. 전세보증금반환보증 가입이 거절되거나 전세대출이 제한될 수 있고, 최악의 경우 임대인의 경제 상황이 나빠져 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법 규정을 어기고 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 개축, 대수선한 경우를 말합니다. 대표적으로 발코니를 무단으로 확장해 방으로 만들거나, 옥탑방을 주거용으로 불법 개조하는 등의 사례가 있습니다. 이러한 내용은 건축물대장에 노란색 바탕으로 표시됩니다.

건축물대장
건축물대장

위반건축물로 등재되면 구청에서 시정명령을 내리고, 시정될 때까지 이행강제금이라는 벌금을 계속 부과합니다. 임대인이 이행강제금을 감당하지 못하면 집이 압류되거나 경매에 넘어갈 위험이 커집니다.

  • 건축물대장 발급으로 확인 가능

    정부24 또는 세움터 사이트에서 건축물대장을 발급받아 첫 장 오른쪽 위에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표시되어 있는지 확인할 수 있습니다.

  • 주요 위반 유형

    발코니 무단 확장, 옥탑방 불법 증축, 상가 '쪼개기'를 통한 세대 수 증가, 불법 용도 변경(예: 근린생활시설을 주거용으로 사용) 등이 흔합니다.

위반건축물, 왜 위험한가요?

위반건축물은 단순히 법을 어겼다는 사실을 넘어, 임차인의 보증금 회수에 직접적인 악영향을 줄 수 있는 세 가지 큰 위험을 만듭니다.

위험 요인 임차인에게 미치는 영향
전세보증금반환보증 가입 불가 HUG, HF 등 모든 보증기관은 위반건축물에 대한 보증 가입을 거절합니다. 전세사기 위험에 대비할 가장 중요한 안전장치가 사라지는 셈입니다.
전세대출 제한 또는 불가 대부분의 은행은 위반건축물을 담보로 한 전세대출을 실행하지 않거나 한도를 크게 줄입니다. 자금 계획에 차질이 생길 수 있습니다.
경매 시 보증금 회수 불리 이행강제금 체납으로 집이 경매에 넘어갈 경우, 불법 개조된 부분은 가치가 인정되지 않아 낙찰가가 낮아질 수 있습니다. 이는 곧 임차인이 돌려받을 배당금이 줄어드는 결과로 이어집니다.

어떻게 대처해야 하나요?

마음에 드는 집이 위반건축물이라면 어떻게 해야 할까요? 안심등기는 위반건축물 등재 시 보증보험 가입 불가 등 위험 요인을 고려해 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 계약 진행 여부는 신중하게 결정해야 하며, 다음과 같은 대응 방법을 검토해 볼 수 있습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기
  • 계약 전 시정 여부 확인 및 특약 명시

    임대인에게 위반 사항을 시정할 계획이 있는지 확인하고, '잔금 지급일 전까지 위반건축물 등재를 해소하고, 이를 이행하지 않을 시 계약은 무효로 하며 계약금은 즉시 반환한다'는 내용의 특약을 계약서에 명시하는 것을 권장합니다.

  • 보증금 조정 또는 월세 전환 고려

    보증보험 가입이 불가능한 위험을 감수하는 만큼, 시세보다 보증금을 크게 낮추거나 월세 비중을 높이는 반전세 계약을 협의해 볼 수 있습니다. 위험 부담을 줄이는 현실적인 방법입니다.

  • 다른 매물 검토

    임대인이 시정에 소극적이거나 위험을 감수하고 싶지 않다면, 다른 안전한 매물을 알아보는 것이 가장 확실한 방법입니다.

마무리

위반건축물은 눈에 보이지 않는 숨은 위험입니다. 계약 전 건축물대장을 확인하는 작은 습관이 수억 원의 보증금을 지키는 첫걸음이 될 수 있습니다. 특히 전세보증금반환보증 가입이 불가능하다는 점은 치명적인 위험이 될 수 있으므로 계약 결정에 가장 중요한 기준으로 삼는 것이 좋습니다. (건축법 제79조, 제80조)

이러한 건축물대장 상의 위험 요소를 비롯해 등기부 권리관계, 시세 대비 보증금 수준 등을 계약 전에 종합적으로 확인하고 싶다면, 세이프홈즈 안심등기에서 주소와 보증금 입력만으로 간편하게 분석해 볼 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처