한 줄 답변
위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 거절되고 전세대출이 제한될 수 있어 계약을 신중히 검토해야 합니다. 특히 경매 시 주택 가치가 낮게 평가되어 보증금 회수에 불리할 수 있습니다.
위반건축물이란 무엇인가요?
위반건축물이란 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 개축하거나 용도를 변경한 불법 건축물을 말합니다. 건축물대장 첫 면 우측 상단에 노란색 바탕으로 '위반건축물'이라고 표시됩니다.
임대인이 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 계속 부과되며, 이는 임대인의 재정 상태에 영향을 주어 보증금 반환 능력을 떨어뜨릴 수 있습니다. (건축법 제79조, 제80조)
주요 위반건축물 유형과 위험도
흔히 볼 수 있는 위반건축물 유형과 각 유형이 임차인에게 미치는 영향을 정리했습니다.
![<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>](https://safe-community.s3.ap-northeast-2.amazonaws.com/insights/images/2026/07/%E1%84%8B%E1%85%B1%E1%84%87%E1%85%A1%E1%86%AB%E1%84%80%E1%85%A5%E1%86%AB%E1%84%8E%E1%85%AE%E1%86%A8%E1%84%86%E1%85%AE%E1%86%AF_2MrKshz.png)
| 유형 | 설명 | 임차인에게 미치는 영향 |
|---|---|---|
| 발코니 무단 확장 | 아파트, 빌라 등에서 발코니를 허가 없이 확장하여 거실이나 방으로 사용하는 경우입니다. | 가장 흔하지만 위험도는 비교적 낮습니다. 다만, 면적이 등재된 것과 다를 수 있습니다. |
| 방 쪼개기 (세대수 증가) | 다가구, 다중주택의 한 층을 여러 개의 원룸으로 불법 개조하여 세대 수를 늘리는 경우입니다. | 위험도가 높습니다. 정확한 선순위 임차인 수와 보증금 총액 파악이 어려워져 깡통전세 위험이 커집니다. |
| 불법 증축 (옥탑, 층수) | 옥상에 옥탑방을 만들거나 건물의 층수를 무단으로 높이는 경우입니다. | 위험도가 높습니다. 건물 안전 문제와 직결되며, 화재 등 사고 발생 시 큰 피해로 이어질 수 있습니다. |
| 무단 용도 변경 | 주거용이 아닌 근린생활시설(상가, 사무실)을 주거용 원룸으로 불법 개조한 경우입니다. | 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 수 있으며, 전입신고가 불가할 수 있습니다. |
위반건축물, 임차인에게 어떤 문제가 생기나요?
위반건축물은 임차인의 보증금을 지켜줄 안전장치를 무력화시킬 수 있습니다. 계약 전 반드시 다음 3가지 영향을 확인해야 합니다.
- 전세보증금반환보증 가입 불가
HUG, HF 등 모든 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증금반환보증 가입을 거절합니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때를 대비한 가장 강력한 안전장치가 사라지는 셈입니다.
- 전세대출 제한 또는 거절
대부분의 은행은 위반건축물을 담보로 인정하지 않아 전세대출 심사에서 불이익을 주거나 대출 자체를 거절할 수 있습니다. 대출을 받아야 한다면 계약 전 반드시 은행에 확인해야 합니다.
- 경매 시 보증금 손실 위험 증가
위반건축물은 경매 시 정상 매물보다 낙찰가가 낮게 형성됩니다. 최악의 경우 집이 경매에 넘어갔을 때, 낮은 낙찰가로 인해 후순위 임차인은 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 커집니다.
안심등기에서는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 보증보험 가입 거절 등 위험 요인을 고려해 「계약 진행 가능 상태」를 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 계약을 진행하기 전, 위반 내용의 시정 가능성과 임차인이 감수할 위험을 명확히 인지하고 결정해야 한다는 의미입니다.
마무리
위반건축물은 단순히 법을 어긴 집이라는 의미를 넘어, 임차인의 보증금 안전과 직결되는 중요한 문제입니다. 전세보증금반환보증 가입 불가, 대출 제한, 경매 시 불이익 등 임차인이 감수해야 할 위험이 명확합니다.
따라서 계약 전 반드시 건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 확인하고, 위반 내용과 시정 계획을 파악해야 합니다. 이러한 항목들을 계약 전에 한 번에 확인하고 싶다면, 안심등기에서 주소와 보증금으로 「계약 진행 가능 상태」를 미리 살펴볼 수 있습니다.
실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?
계약 가능 상태 확인하기판단 근거 및 출처
이 글의 핵심 요약
안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금 · 임대인 · 등기·건축물 3가지 기준으로 평가해 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다. 이 글은 그중 등기·건축물 기준에 해당하는 위반건축물 문제를 다뤘습니다.
위반건축물은 건축법을 위반하여 무단 증축, 개축, 용도 변경된 건물로, 건축물대장에 '위반건축물'로 표시됩니다. 임차인에게는 전세보증금반환보증 가입 불가, 전세대출 제한, 경매 시 보증금 손실 위험 증가 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.
특히 '방 쪼개기'나 '무단 증축'은 깡통전세 위험을 높이고, '무단 용도 변경'은 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 수 있어 위험합니다. 계약 전 반드시 건축물대장을 확인하여 위반 여부와 내용을 파악해야 합니다.
안심등기는 위반건축물 등재 시 이를 조건부적격으로 판단하여 추가 확인이 필요하다는 신호를 보냅니다. 계약을 진행하려면 위반 사항에 대한 원상복구 특약을 명시하거나, 위험을 충분히 인지한 상태에서 신중하게 결정해야 합니다.