위반건축물 전세 계약, 안심등기에서는 어떻게 판단하나요?

한 줄 답변

위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 거절될 수 있어 위험하지만, 계약 자체가 불가능한 것은 아닙니다. 임대인의 이행강제금 납부 의무나 원상복구 계획을 확인하고, 위험을 인지한 상태에서 계약 여부를 신중히 결정해야 합니다.

안심등기 판단 기준

안심등기는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 「등기·건축물」 기준을 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 계약을 즉시 중단하라는 '부적격'과 달리, 위험 요인을 확인하고 대처 방안을 마련하면 계약 진행을 검토할 수 있다는 의미입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

위반건축물은 불법 증축, 무단 용도변경 등으로 인해 발생하며, 대표적인 위험은 다음과 같습니다.

<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>
<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>
  • 전세보증금반환보증 가입 불가

    HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 보증상품 가입을 거절합니다. 보증금 미반환 사고 시 보증기관을 통한 회수가 불가능해집니다.

  • 전세대출 제한 또는 거절

    은행 등 금융기관은 위반건축물을 담보로 인정하지 않아 전세대출 심사에서 불이익을 주거나 대출을 거절할 수 있습니다.

  • 이행강제금으로 인한 임대인 재정 악화

    임대인은 원상복구 전까지 이행강제금을 계속 납부해야 합니다. 이는 임대인의 재정 상태를 악화시켜 보증금 반환 능력에 영향을 줄 수 있습니다. (건축법 제80조)

계약 전 확인 및 대응 방법

조건부적격 결과를 받았다면, 위험을 줄이기 위해 계약 전 몇 가지 사항을 확인하고 안전장치를 마련하는 것이 좋습니다. 안심등기는 다음과 같은 확인 사항을 함께 안내합니다.

  • 위반 내용 및 원상복구 계획 확인

    건축물대장을 통해 어떤 부분이 위반되었는지 확인하고, 임대인에게 원상복구 계획이 있는지 문의합니다. 복구 계획이 있다면 시점과 내용을 특약에 명시할 수 있습니다.

  • 이행강제금 체납 여부 확인

    임대인의 동의를 얻어 이행강제금 체납 여부를 확인합니다. 과도한 체납은 임대인의 재정 상태가 좋지 않다는 신호일 수 있습니다.

  • 보증금액 조정 협의

    보증보험 가입이 어려운 만큼, 시세보다 낮은 보증금으로 조정하거나 월세 비중을 높이는 반전세 계약을 협의해볼 수 있습니다.

  • 전세권 설정등기 협의

    보증보험을 대체할 안전장치로, 임대인 동의 하에 전세권 설정등기를 고려할 수 있습니다. 이는 임차인이 경매를 직접 신청할 수 있는 권리를 부여하지만, 비용이 발생하고 절차가 복잡할 수 있습니다. (민법 제303조)

마무리

위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 어렵다는 명확한 단점이 있지만, 무조건 피해야만 하는 계약은 아닙니다. 위반 내용이 경미하고, 임대인이 원상복구 의지가 있으며, 보증금을 낮추는 등 위험을 충분히 상쇄할 다른 안전장치를 마련할 수 있다면 계약을 긍정적으로 검토해볼 수 있습니다.

이처럼 계약 전 확인해야 할 항목들을 직접 따져보기는 번거로울 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력해 등기부등본과 건축물대장 기반의 위험 신호를 한 번에 확인하고, 계약 진행 가능 상태를 판단하는 데 도움을 받을 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처