위반건축물, 전세보증금반환보증 가입이 거절되나요?

한 줄 답변

네, 위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 거절될 가능성이 매우 높습니다. 보증기관은 불법적인 구조 변경이 있는 주택의 보증을 꺼리기 때문입니다. 가입을 위해서는 위반사항 시정이 우선되어야 합니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법 등 관련 법령을 위반하여 건축된 건물을 말합니다. 허가 없이 발코니를 확장(무단 증축)하거나, 주택으로 허가받지 않은 공간을 주거용으로 개조(불법 용도변경)하는 경우가 대표적입니다. (건축법)

<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>
<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>

이런 건물은 건축물대장 첫 면 우측 상단에 '위반건축물'이라는 노란색 표기가 붙고, 위반 내용이 기록됩니다. 임대인은 시정명령을 이행할 때까지 이행강제금을 계속 내야 할 수 있습니다.

보증보험 가입에 왜 문제가 되나요?

HUG 주택도시보증공사, HF 한국주택금융공사 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증금반환보증 가입을 거절하고 있습니다. 불법적인 부분이 있으면 정확한 주택 가치 산정이 어렵고, 경매 시 낙찰가가 낮아져 보증금 회수에 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

안심등기에서는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 계약 진행에 추가 확인이 필요한 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 보증보험 가입이 거절될 수 있는 위험을 임차인에게 미리 알려주는 신호입니다. <안심등기 RC코드 - RC_INSURANCE_BUILDING_VIOLATION_INELIGIBLE>

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

계약 전 어떻게 대응해야 할까요?

마음에 드는 집이 위반건축물이라면 보증보험 가입을 위해 임대인의 협조가 필수적입니다. 계약서 작성 전에 다음 사항을 확인하고 협의하는 것이 좋습니다.

  • 위반사항 시정 및 이행강제금 납부 여부 확인

    임대인에게 위반사항을 언제까지 시정(철거 등 원상복구)할 계획인지, 현재까지 부과된 이행강제금은 모두 납부했는지 확인을 요청합니다.

  • 시정 조건부 계약 특약 작성

    '잔금 지급일 전까지 위반사항을 시정하고, 건축물대장에서 위반건축물 표기를 말소하는 조건'으로 계약하는 특약을 반드시 포함해야 합니다. 시정되지 않을 경우 계약을 해지하고 계약금을 반환받는다는 내용도 명시하는 것이 안전합니다.

  • 보증금 조정 또는 다른 매물 검토

    임대인이 시정에 비협조적이거나 현실적으로 시정이 어렵다면, 보증보험 가입이 불가능한 위험을 안고 계약해야 합니다. 이 경우 보증금을 낮추거나 다른 안전한 매물을 알아보는 것이 현명할 수 있습니다.

마무리

위반건축물은 전세 계약에서 보증금 회수의 중요한 안전장치인 보증보험 가입을 어렵게 만드는 큰 위험 요소입니다. 계약 전 건축물대장을 통해 위반 여부를 반드시 확인하고, 만약 위반건축물이라면 임대인의 시정 의지와 계획을 확인한 뒤 특약을 통해 안전장치를 마련해야 합니다.

이러한 건축물대장 정보와 등기부등본의 권리관계를 계약 전에 한 번에 확인하고 싶다면, 안심등기에서 주소와 보증금 입력만으로 주요 위험 신호를 미리 점검해볼 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처