위반건축물, 시세보다 싸다고 덜컥 계약하면 안 되는 이유

한 줄 답변

위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 거절되고 전세대출이 제한될 수 있어, 시세보다 저렴하더라도 보증금을 지킬 안전장치가 사라지는 위험이 있습니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법규를 위반하여 지어졌거나 무단으로 증축·개조한 건물을 말합니다. (건축법) 허가 없이 발코니를 확장하거나, 옥탑방을 만들거나, 주차장을 방으로 개조하는 경우가 대표적입니다. 이런 건물은 건축물대장 첫 면 우측 상단에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표시됩니다.

<출처: [위반건축물사례], 구리시, 2024년>
<출처: [위반건축물사례], 구리시, 2024년>

시세보다 저렴하다는 장점 때문에 끌릴 수 있지만, 임차인에게는 크게 세 가지 위험이 따릅니다. 이 위험 때문에 매매나 임대가 잘 이뤄지지 않아 가격이 낮게 형성되는 것입니다.

위반건축물이 임차인에게 위험한 이유

위반건축물 계약 시 임차인이 마주하는 가장 큰 위험은 보증금을 지켜줄 안전장치가 사라진다는 점입니다. 저렴한 가격 뒤에 숨겨진 위험 요소를 구체적으로 살펴보겠습니다.

  • 전세보증금반환보증 가입 불가

    HUG, HF, SGI 등 모든 보증기관은 위반건축물의 보증보험 가입을 거절합니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 대신 받아줄 기관이 없어, 보증금 회수 위험을 임차인이 전부 떠안게 됩니다. (HUG 전세보증금반환보증 안내)

  • 전세대출 제한 및 회수 가능성

    은행은 위반건축물에 대한 전세대출 신규 취급을 거절하거나, 이미 대출을 받았더라도 연장 심사 시 위반 사실이 발견되면 대출금을 회수할 수 있습니다. 갑자기 큰돈을 마련해야 하는 상황에 처할 수 있습니다.

  • 강제이행금 부담 전가 위험

    건물주는 위반사항을 시정할 때까지 매년 이행강제금을 내야 합니다. 이 부담이 월세나 관리비 인상 등으로 임차인에게 전가될 수 있습니다. 또한 건물 가치가 하락해 경매 시 낙찰가가 낮아져 보증금 회수가 더 어려워질 수 있습니다.

계약 전 확인하고 대처하는 방법

마음에 드는 집이 위반건축물이라면 어떻게 해야 할까요? 가장 좋은 것은 다른 매물을 알아보는 것이지만, 불가피하게 계약을 검토해야 한다면 최소한의 안전장치를 마련해야 합니다.

1. 건축물대장 직접 확인

계약 전 반드시 정부24나 세움터에서 건축물대장을 직접 발급받아 '위반건축물' 표시 여부를 확인해야 합니다. 중개인의 말만 믿어서는 안 됩니다. 위반 내용과 면적 등 구체적인 정보도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

건축물대장
건축물대장

2. 안심등기에서는 어떻게 판단하나요?

안심등기에서는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 보증보험 가입 불가 등 위험을 고려해 「계약 진행 가능 상태」를 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 계약 진행을 결정하기 전 반드시 위험 요소를 인지하고 추가적인 확인이 필요하다는 신호입니다. 안심등기에서는 이처럼 건축물대장 정보와 등기부등본 권리관계를 종합적으로 분석해 계약의 위험 신호를 미리 알려줍니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

3. 위험을 줄이는 특약 추가

계약을 진행하기로 결정했다면, 위험을 줄이기 위한 특약을 반드시 추가해야 합니다.

  • 위반사항 원상복구 및 이행강제금 책임 명시

    (특약 예시) "임대인은 잔금 지급일 전까지 위반건축물에 해당하는 부분을 원상복구하고, 위반건축물 딱지를 해제하여야 한다. 이를 이행하지 않을 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 계약금의 배액을 상환한다."

  • 전세대출 불가 시 계약 해지 조건

    (특약 예시) "본 계약은 임차인의 전세대출 실행을 조건으로 하며, 위반건축물 등의 사유로 대출이 불가할 경우 본 계약은 무효로 하고 임대인은 임차인에게 계약금을 즉시 반환한다."

마무리

위반건축물은 저렴한 가격이라는 장점 뒤에 전세보증금반환보증 가입 불가, 대출 제한 등 보증금을 위협하는 치명적인 단점을 가지고 있습니다. 계약 전 건축물대장을 직접 확인하고, 보증보험 가입이 가능한 안전한 매물을 선택하는 것이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다. 이러한 확인 과정이 번거롭다면, 안심등기에서 주소와 보증금을 입력해 등기부 권리관계와 건축물의 위험 요소를 한 번에 확인해볼 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처