위반건축물, 실거래가는 정상인데 계약해도 될까요?

한 줄 답변

실거래가나 시세가 정상으로 보여도 건축물대장에 '위반건축물'로 표기되어 있다면 계약에 신중해야 합니다. 전세보증금 반환보증 가입이나 대출이 거절될 수 있고, 최악의 경우 보증금을 돌려받는 데 문제가 생길 수 있습니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물은 건축법규를 어기고 불법으로 건물을 짓거나(무단증축), 용도를 변경하거나(무단용도변경), 세대 수를 늘린(무단세대분할) 건물입니다. 흔히 '불법건축물'이라고도 불립니다. 이러한 위반 사항이 적발되면, 구청은 건축물대장 표제부에 '위반건축물'이라고 노란색 바탕으로 표기하고 시정명령을 내립니다. (건축법 제79조)

<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>
<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>

임차인 입장에서 가장 흔하게 접하는 위반건축물 유형은 다음과 같습니다.

  • 발코니 무단 확장

    베란다나 발코니 공간을 허가 없이 터서 주거 공간으로 사용하는 경우입니다. 가장 흔한 위반 사례 중 하나입니다.

  • 불법 쪼개기 (세대 수 증가)

    원래 1가구용 주택을 여러 개의 원룸으로 불법 개조하여 임대하는 경우입니다. 다가구주택을 다세대주택처럼 속이거나, 근린생활시설을 주거용으로 바꾸는 경우가 많습니다.

  • 옥탑방, 반지하 등 불법 증축

    옥상이나 건물 일부에 허가 없이 주거 공간을 만들어 임대하는 경우입니다.

왜 시세나 실거래가는 정상으로 보일까요?

부동산 정보 사이트의 시세나 실거래가는 위반건축물 여부를 반영하지 않는 경우가 많습니다. 시세 정보는 주로 주변의 정상적인 매물들의 거래가를 기준으로 산정되기 때문입니다. 또한 공인중개사가 위반 사실을 제대로 고지하지 않거나, '다들 그렇게 산다', '이행강제금만 내면 문제없다'며 계약을 유도하는 경우도 있습니다.

하지만 이런 말만 믿고 계약하면 안 됩니다. 위반건축물 여부는 반드시 정부24나 세움터에서 건축물대장을 직접 발급받아 확인해야 하는 핵심 정보입니다. 실거래가나 중개사의 말보다 공적 장부인 건축물대장이 우선합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본뿐만 아니라 건축물대장 정보까지 종합적으로 분석합니다. 건축물대장에 위반건축물 표기가 있다면, 안심등기는 이를 '조건부적격' 상태로 판단하여 임차인에게 위험 신호를 알려줍니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 보증보험 가입이나 대출에 문제가 생길 수 있음을 의미하므로, 계약 전 반드시 확인해야 합니다.

위반건축물 계약 시 실제 위험 3가지

이행강제금은 임대인이 내는 것이니 괜찮다고 생각할 수 있지만, 임차인에게는 더 직접적이고 심각한 위험이 따릅니다.

  • 전세보증금 반환보증 가입 거절

    HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사) 등 모든 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증금 반환보증 가입을 거절합니다. 보증금을 지켜줄 가장 강력한 안전장치가 사라지는 셈입니다.

  • 전세대출 불가 또는 중단

    은행은 위반건축물에 대한 전세대출을 실행하지 않거나, 기존 대출의 연장을 거부할 수 있습니다. 대출을 받아 잔금을 치를 계획이었다면 계약 전체가 무산될 수 있습니다.

  • 경매 시 보증금 회수 불리

    위반건축물은 일반 매물보다 경매 시 낙찰가가 낮게 형성되는 경향이 있습니다. 만약 집이 경매에 넘어가면, 낮은 낙찰가 때문에 후순위인 임차인은 보증금을 전액 돌려받지 못할 가능성이 커집니다.

마무리

위반건축물은 시세가 저렴해 보이거나 내부 상태가 좋아 보여도, 법적 안정성이 매우 취약한 매물입니다. 특히 전세보증금 반환보증과 전세대출이라는 핵심적인 금융 안전장치를 이용할 수 없다는 점은 임차인에게 매우 큰 위험입니다.

계약 전 반드시 건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 확인하고, 해당 표기가 있다면 가급적 계약을 피하는 것이 좋습니다. 이처럼 직접 확인하기 번거로운 등기부등본의 권리관계, 건축물대장의 위반 여부, 시세 대비 보증금 수준은 안심등기에서 한 번에 확인하고 판단에 도움을 받을 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처