건축물대장 위반건축물 표기, 언제 어떻게 사라지나요?

한 줄 답변

위반건축물 표기는 임대인이 불법 부분을 원상복구하고 구청의 현장 확인을 거쳐야만 삭제할 수 있습니다. 이행강제금 납부만으로는 위반 사실이 사라지지 않으며, 임차인은 계약 전 건축물대장을 통해 위반 여부를 반드시 확인해야 합니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 대수선하거나 용도를 변경하여 건축물대장에 위반 사실이 기재된 건물을 말합니다. 흔히 ‘불법건축물’이라고도 부르며, 베란다 확장, 옥탑방 증축, 주차장을 주거 공간으로 개조하는 등의 사례가 많습니다.

<출처: [위반건축물사례], 구리시, 2024년>
<출처: [위반건축물사례], 구리시, 2024년>

구청 등 지자체에서 위반 사실을 적발하면 건축물대장 첫 장 오른쪽 위에 노란색으로 ‘위반건축물’이라고 표기합니다. 이 표기가 사라지기 전까지는 계속해서 법적 제재를 받게 됩니다. (건축법 제79조)

임차인에게 왜 위험한가요?

임차인에게 가장 큰 문제는 전세자금대출과 전세보증금반환보증 가입이 어려워진다는 점입니다. 대부분의 금융기관과 보증기관(HUG, HF 등)은 위반건축물을 담보 가치가 불완전하다고 보아 대출 및 보증 심사를 거절하는 경우가 많습니다.

  • 전세자금대출 제한

    은행은 대출 심사 시 건축물대장을 확인하며, 위반건축물 표기가 있으면 대출을 거절할 가능성이 높습니다.

  • 전세보증금반환보증 가입 불가

    HUG, HF 등 보증기관은 위반건축물에 대한 보증 가입을 원칙적으로 거절합니다. 보증금 회수의 가장 중요한 안전장치를 잃게 될 수 있습니다.

  • 경매 시 불이익 가능성

    위반 내용에 따라 감정평가액이 낮게 책정되거나, 낙찰자가 원상복구 비용을 고려해 입찰가를 낮출 수 있어 보증금 회수에 불리할 수 있습니다.

위반건축물 표기는 어떻게 사라지나요?

많은 사람들이 이행강제금을 납부하면 위반 사실이 사라진다고 오해하지만, 그렇지 않습니다. 이행강제금은 위반 상태를 시정할 때까지 반복해서 부과되는 벌금일 뿐, 위반건축물 표기를 삭제해주지는 않습니다. (건축법 제80조) 표기를 삭제하는 유일한 방법은 원상복구 후 행정 절차를 밟는 것입니다.

단계 주체 내용
1단계 임대인(건물주) 불법 증축·개조된 부분을 철거하거나 원래 용도로 되돌리는 등 원상복구 공사를 진행합니다.
2단계 임대인(건물주) 원상복구가 완료되면 관할 구청 건축과에 시정 완료 사실을 신고하고, 위반건축물 표기 해제를 요청합니다.
3단계 관할 구청 담당 공무원이 현장을 방문하여 원상복구가 제대로 이루어졌는지 직접 확인합니다.
4단계 관할 구청 현장 확인 후 문제가 없다고 판단되면 건축물대장의 '위반건축물' 표기를 삭제 처리합니다.

계약 전 무엇을 확인해야 하나요?

마음에 드는 집이 위반건축물이라면 계약에 신중해야 합니다. 만약 임대인이 잔금일 전까지 원상복구를 약속했다면, 그 약속이 지켜질 수 있는지, 지켜지지 않았을 때 어떻게 할 것인지를 명확히 해야 합니다.

안심등기에서는 어떻게 판단하나요?

안심등기에서는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 보증보험 가입이 어려워지는 등 위험 요인이 있다고 보아 「계약 진행 가능 상태」를 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 계약을 무조건 피해야 한다는 뜻이 아니라, 원상복구 여부 등 조건을 확인하고 계약을 검토해야 한다는 신호입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

계약서 특약으로 안전장치 마련하기

임대인의 원상복구 약속을 믿고 계약한다면, 반드시 계약서 특약사항에 구체적인 내용을 명시하여 법적 효력을 갖추는 것이 중요합니다. 구두 약속만으로는 보호받기 어렵습니다.

  • 원상복구 및 위반건축물 표기 해제 조건 명시

    (특약 예시) “임대인은 잔금 지급일 전까지 본 건물의 위반건축물 부분을 원상복구하고, 건축물대장상 위반건축물 표기를 해제하여야 한다.”

  • 조건 미이행 시 계약 해제 및 계약금 반환 명시

    (특약 예시) “만일 잔금 지급일까지 위 제1항의 조건이 이행되지 않을 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 지급받은 계약금 전액을 즉시 반환한다.”

마무리

위반건축물은 임차인의 보증금을 위협하는 중요한 위험 신호일 수 있습니다. 계약 전 건축물대장을 직접 발급받아 '변동사항' 란에 위반 내용이 있는지 확인하는 습관이 필요합니다. 특히 전세자금대출이나 전세보증금반환보증 가입을 계획하고 있다면 더욱 필수적입니다.

이러한 건축물대장 확인 과정은 번거롭게 느껴질 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금 정보를 입력하면 건축물대장상 위반건축물 여부를 포함한 등기·건축물 상태를 자동으로 확인하여 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처