위반건축물 전세 계약, 보증보험과 보증금에 어떤 영향이 있나요?

한 줄 답변

위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 거절되고 전세대출이 제한될 수 있어 보증금 회수에 위험 요인이 됩니다. 집주인이 원상복구 의무를 이행하지 않으면 이행강제금이 계속 부과되어 집값 하락으로 이어질 수도 있습니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법 규정을 어기고 무단으로 건물을 증축, 개축, 용도 변경 등을 한 불법 건축물을 말합니다. (건축법) 주로 베란다를 확장하거나, 옥탑방을 만들거나, 주택 수를 늘리기 위해 방을 쪼개는 경우가 많습니다.

이런 불법 사항이 적발되면 건축물대장 첫 면 우측 상단에 노란색 바탕으로 '위반건축물'이라는 표기가 등재됩니다. 위반 사항이 시정될 때까지 임대인은 이행강제금을 계속 내야 할 수 있습니다.

건축물대장
건축물대장

임차인에게 어떤 위험이 있나요?

위반건축물은 임차인의 보증금 회수 안전장치를 무력화할 수 있습니다. 크게 세 가지 위험이 있습니다.

위험 요인 임차인에게 미치는 영향
전세보증금반환보증 가입 거절 HUG, HF 등 모든 보증기관은 위반건축물에 대한 보증 가입을 거절합니다. 보증금을 지킬 가장 중요한 안전장치가 사라지는 셈입니다.
전세대출 제한 및 중단 대부분의 금융기관은 위반건축물을 담보로 한 전세대출을 취급하지 않거나, 기존 대출의 연장을 거절할 수 있습니다.
경매 시 낙찰가 하락 이행강제금 부담과 원상복구 의무 때문에 위반건축물은 경매 시장에서 인기가 없습니다. 낙찰가가 시세보다 훨씬 낮아져, 최악의 경우 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다.

계약 전 확인하고 대처하는 방법

위반건축물 여부는 계약 전 건축물대장을 발급받아 직접 확인할 수 있습니다. 정부24 또는 세움터 홈페이지에서 주소만 입력하면 누구나 열람·발급이 가능합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

만약 마음에 드는 집이 위반건축물이라면, 계약을 진행하기 전에 위험을 줄이기 위한 조치를 고민해야 합니다. 안심등기는 위반건축물 표기 시 '조건부적격'으로 판단하며, 다음과 같은 확인을 권장합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>

  • 임대인의 원상복구 계획 확인

    임대인에게 위반 사항을 언제까지 시정할 것인지 구체적인 계획을 확인하고, 이를 특약에 명시하는 것이 좋습니다. 구두 약속만으로는 법적 효력이 없습니다.

  • 보증금 조정 협의

    보증보험 가입이 불가능한 위험을 감수하는 만큼, 시세보다 낮은 보증금을 제안하거나 월세를 일부 포함하는 반전세 계약을 고려해볼 수 있습니다.

  • 계약 진행 재고

    임대인이 원상복구에 비협조적이거나 위험 부담이 크다고 판단되면, 계약을 진행하지 않고 다른 안전한 매물을 알아보는 것이 현명한 선택일 수 있습니다.

마무리

위반건축물은 전세보증금반환보증 가입을 막고 대출을 어렵게 만들어 임차인의 보증금을 위험에 빠뜨릴 수 있습니다. 계약 전 반드시 건축물대장을 통해 위반 여부를 확인하고, 만약 위반건축물이라면 임대인의 시정 계획을 특약으로 남기는 등 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 건축물대장 정보는 직접 확인하기 번거로울 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금만 입력하면 건축물대장상 위반 여부, 등기부 권리관계, 시세 대비 보증금 수준을 한 번에 확인할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처