공인중개사가 위반건축물 고지 안 했다면?

한 줄 답변

공인중개사가 위반건축물 사실을 고지하지 않았다면 계약 해제나 손해배상을 주장해볼 수 있습니다. 중개사는 계약 전 위반건축물 여부를 확인하고 임차인에게 설명할 의무가 있기 때문입니다.

중개사의 확인·설명 의무란?

공인중개사는 전세 계약을 중개할 때 해당 주택에 대한 정보를 정확하게 확인하고, 임차인에게 성실하게 설명해야 할 법적 의무가 있습니다. (공인중개사법 제25조) 건축물대장에 기재된 '위반건축물' 여부는 이러한 확인·설명 의무의 핵심적인 부분입니다.

  • 중개대상물 확인·설명서

    계약 시 작성하는 '중개대상물 확인·설명서'에는 '위반 건축물 여부'를 기재하는 란이 있습니다. 중개사는 건축물대장을 직접 확인하고 이 칸에 '적법' 또는 '위반'을 표기해야 합니다.

  • 위반 내용 설명

    만약 위반건축물이라면, 어떤 부분이 왜 위반되었는지 구체적인 내용까지 설명해야 합니다. 예를 들어 '발코니 무단 증축'과 같이 위반 내용을 명시해야 합니다.

위반건축물, 왜 중요한가요?

위반건축물은 임차인에게 여러 가지 불이익을 줄 수 있기 때문에 계약 전 반드시 확인해야 합니다. 가장 큰 문제는 전세보증금 반환과 관련된 금융 위험입니다.

위험 요소임차인에게 미치는 영향
전세대출 제한은행은 위반건축물을 담보로 인정하지 않아 전세대출 심사를 거절하거나 한도를 줄일 수 있습니다.
전세보증보험 가입 불가HUG, HF 등 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증금반환보증 가입을 거절합니다. 보증금 회수의 가장 중요한 안전장치를 잃게 됩니다.
이행강제금 부과구청은 건물 소유주에게 위반 사항을 바로잡을 때까지 이행강제금을 부과할 수 있습니다. 이는 임대인의 재정 상태를 악화시켜 보증금 반환에 영향을 줄 수 있습니다.

안심등기에서는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 「등기·건축물」 기준을 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 보증보험 가입이 거절되는 등 위험 요인이 있지만, 계약 진행 자체가 불가능한 '부적격' 상태와는 다릅니다. 임차인이 위험을 인지하고 다른 기준(시세 대비 보증금, 임대인)이 안전하다면 계약을 검토할 수 있다는 신호입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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어떻게 대응해야 하나요?

만약 중개사가 위반건축물 사실을 고지하지 않았고, 계약 후에 이 사실을 알게 되었다면 다음과 같은 조치를 고려할 수 있습니다.

  • 계약 해제 주장

    위반건축물이라는 사실을 알았다면 계약하지 않았을 것이라는 점, 즉 계약의 중요한 부분에 대한 착오가 있었다는 점을 근거로 계약 해제를 주장할 수 있습니다. 내용증명 우편을 통해 계약 해제 의사를 명확히 전달하는 것이 좋습니다.

  • 손해배상 청구

    중개사의 설명의무 위반으로 인해 발생한 손해(예: 대출 불가로 인한 이자 비용, 보증보험 가입 불가 등)에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다. 중개사가 가입한 공제조합을 통해 배상을 요구하는 방법도 있습니다.

  • 증거 자료 확보

    중개대상물 확인·설명서, 계약서, 녹취, 문자 메시지 등 중개사가 위반건축물에 대해 설명하지 않았다는 사실을 입증할 수 있는 자료를 최대한 확보하는 것이 중요합니다.

마무리

공인중개사의 확인·설명 의무는 안전한 전세 계약의 첫걸음입니다. 특히 위반건축물 여부는 전세대출, 보증보험 가입과 직결되는 중요한 정보이므로 계약 전 반드시 확인해야 합니다. 중개사의 설명에만 의존하기보다, 계약서에 도장을 찍기 전에 직접 건축물대장을 열람해보는 것이 가장 확실한 방법입니다.

이러한 건축물대장의 위반 여부, 건물 용도 등 복잡한 항목들은 안심등기에서 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본 정보와 함께 자동으로 분석해드립니다. 계약 전 복잡한 서류 확인이 어렵다면, 안심등기를 통해 잠재적 위험을 미리 점검해보는 것을 권장합니다.

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판단 근거 및 출처