위반건축물, 월세는 괜찮고 전세계약은 위험한가요?

한 줄 답변

네, 위반건축물은 월세보다 전세계약 시 훨씬 위험할 수 있습니다. 월세는 보증금이 적어 최악의 경우 손실이 제한적이지만, 전세는 보증금 전액을 돌려받지 못할 위험이 있기 때문입니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법규를 위반하여 지어졌거나 무단으로 증축·개조한 건물을 말합니다. 건축물대장을 발급했을 때 오른쪽 위에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표시됩니다. 흔히 '불법건축물'이라고도 부릅니다.

건축물대장
건축물대장

예를 들어, 다세대주택(빌라)의 최상층에 허가 없이 다락방을 만들거나, 1층 주차장 공간을 주거 공간으로 개조하는 경우가 대표적입니다. 이런 건물은 구청 등 지자체에서 원상복구 명령을 내리고, 이행하지 않으면 원상복구될 때까지 이행강제금이 계속 부과될 수 있습니다. (건축법 제79조, 제80조)

<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>
<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>

월세와 전세, 위험성이 왜 다른가요?

동일한 위반건축물이라도 보증금 규모가 큰 전세계약 시 위험이 훨씬 커집니다. 가장 큰 차이는 전세보증금반환보증 가입 가능 여부와 경매 시 불이익입니다.

구분 월세계약 전세계약
보증금 규모 소액 거액 (전 재산인 경우 많음)
보증보험 가입 대부분 가입 불필요 가입 불가 (HUG, HF 등)
경매 시 소액임차인 최우선변제 가능성 높음 보증금 회수 순위 밀리거나 낙찰가 하락으로 손실 위험
주요 위험 생활 불편 (이행강제금 등) 보증금 전액 손실 위험

월세는 보증금이 적어 만약의 경우 소액임차인 최우선변제로 보호받을 가능성이 높지만, 전세는 보증금이 크고 보증보험이라는 안전장치마저 이용할 수 없어 위험에 그대로 노출됩니다. 안심등기에서는 건축물대장에 위반건축물 표기가 있으면 보증보험 가입이 어려울 수 있다는 점을 고려해 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

계약 전 무엇을 확인해야 하나요?

위반건축물임을 모르고 계약하는 일이 없도록, 계약 전 반드시 건축물대장을 직접 확인해야 합니다. 마음에 드는 집이라도 다음과 같은 위험이 없는지 꼼꼼히 따져보는 것이 좋습니다.

  • 전세보증금반환보증 가입 불가

    HUG, HF 등 모든 보증기관은 위반건축물에 대한 보증보험 가입을 거절합니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때를 대비할 가장 강력한 안전장치가 사라지는 셈입니다. (HUG 전세보증금반환보증 안내)

  • 전세대출 제한 또는 거절

    은행 등 금융기관도 위반건축물을 담보로 인정하지 않아 전세대출 심사를 거절하거나 한도를 줄일 수 있습니다. 대출 계획에 차질이 생길 수 있습니다.

  • 경매 시 낙찰가 하락

    집이 경매에 넘어갈 경우, 위반건축물은 일반 건물보다 낙찰가가 낮게 형성되는 경향이 있습니다. 이는 곧 임차인이 배당받을 돈이 줄어든다는 의미이며, 최악의 경우 보증금 일부 또는 전부를 잃을 수 있습니다.

  • 이행강제금으로 인한 임대인 재정 악화

    임대인이 이행강제금을 계속 내야 하는 상황은 재정적 압박으로 이어져 보증금 반환 능력에 영향을 줄 수 있습니다.

마무리

위반건축물은 월세처럼 보증금이 적은 단기 계약이라면 감수할 수 있는 선택지일 수 있습니다. 하지만 전 재산과 다름없는 전세보증금을 맡기기에는 보증보험 가입 불가, 대출 제한, 경매 시 불이익 등 해결하기 어려운 위험이 너무 많습니다.

계약하려는 집의 건축물대장 확인은 이제 선택이 아닌 필수입니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 건축물대장상 위반 여부와 그로 인한 위험 신호를 함께 확인할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처