한 줄 답변
계약을 다시 검토하는 것이 좋습니다. 내가 계약할 집만 위반건축물이라도 전세보증금반환보증 가입이 거절되고 전세대출이 제한될 수 있으며, 나중에 집을 나갈 때 다음 임차인을 구하기 어려워 보증금 반환이 지연될 위험이 있습니다.
위반건축물이란 무엇이고 왜 위험한가요?
위반건축물이란 건축법에 따라 허가받지 않거나 신고하지 않고 무단으로 건물을 증축, 개축, 대수선한 경우를 말합니다. 흔히 ‘불법건축물’이라고도 불리며, 건축물대장 첫 페이지 우측 상단에 노란색으로 ‘위반건축물’이라고 표시됩니다. (건축법)
![<출처: [위반건축물사례], 구리시, 2024년>](https://safe-community.s3.ap-northeast-2.amazonaws.com/insights/images/2026/07/%E1%84%8B%E1%85%B1%E1%84%87%E1%85%A1%E1%86%AB%E1%84%80%E1%85%A5%E1%86%AB%E1%84%8E%E1%85%AE%E1%86%A8%E1%84%86%E1%85%AE%E1%86%AF3_cU04DAy.png)
임차인에게 위반건축물이 위험한 이유는 크게 세 가지입니다. 전세 계약의 핵심 안전장치들이 제대로 작동하지 않을 수 있기 때문입니다.
- 전세보증금반환보증 가입 불가
HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 보증보험 가입을 거절합니다. 보증금을 지켜줄 가장 강력한 수단이 사라지는 셈입니다.
- 전세대출 실행 제한
은행 등 금융기관은 위반건축물을 담보로 인정하지 않는 경우가 많아 전세대출 심사에서 거절되거나 한도가 줄어들 수 있습니다.
- 보증금 반환 지연 위험
계약 만기 시 내가 나간 자리에 들어올 다음 임차인도 같은 문제(보증보험, 대출)를 겪게 됩니다. 다음 임차인을 구하기 어려워지면 집주인이 제때 보증금을 돌려주지 못할 가능성이 커집니다.
안심등기에서는 어떻게 판단하나요?
안심등기는 건축물대장에 ‘위반건축물’이 등재된 경우, 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 위험 신호로 보고 「계약 진행 가능 상태」를 판정합니다. 다만 계약을 무조건 막는 ‘부적격’이 아닌, 추가 확인이 필요한 단계로 봅니다.
안심등기에서는 건축물대장상 위반건축물 표기가 확인되면 ‘조건부적격’으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 계약 진행이 절대 불가하다는 의미가 아니라, 보증보험 가입 제한 등 임차인이 감수해야 할 위험을 명확히 인지하고 계약 여부를 신중히 결정해야 한다는 신호입니다.
| 안심등기 판정 | 판단 이유 |
|---|---|
| 조건부적격 | 건축물대장에 위반건축물로 표기되어 보증보험 가입, 대출 등 금융 위험이 발생할 수 있습니다. |
| 부적격 | (해당 없음) 위반건축물 자체만으로는 부적격으로 판단하지 않습니다. |
위반건축물일 때 계약 전 확인할 것
중개사나 임대인이 “시정하면 된다”, “문제없다”고 말하더라도, 구두 약속만 믿고 계약을 진행하는 것은 위험합니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 아래 내용을 확인하고, 위험을 낮출 수 없다면 계약을 재고하는 것이 안전합니다.
- 이행강제금 납부 여부와 시정 계획 확인
임대인이 이행강제금을 내고 있는지, 원상복구 등 구체적인 시정 계획이 있는지 확인합니다. 시정 계획이 명확하다면 ‘잔금 지급 전까지 원상복구 및 건축물대장상 위반 내용 삭제’를 특약으로 명시하는 것을 고려할 수 있습니다.
- 전입신고 및 주택임대차보호법 적용 가능 여부
위반건축물이라도 실제 주거용으로 사용되고 전입신고 요건을 갖추면 대항력, 우선변제권 등 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 계약 전 해당 주소로 전입신고가 가능한지 반드시 확인해야 합니다. (주택임대차보호법 제3조)
- 전세대출 가능 은행 확인
제1금융권은 대부분 대출이 어렵지만, 일부 금융기관에서는 제한된 조건으로 가능할 수 있습니다. 대출이 꼭 필요하다면 계약금 입금 전에 대출 가능 여부를 여러 금융기관에 직접 확인해야 합니다.
마무리
다세대주택의 특정 호수만 위반건축물로 등재된 경우, 괜찮아 보일 수 있지만 임차인에게는 여러 금융적 위험과 보증금 반환 지연의 불씨를 안고 시작하는 계약이 될 수 있습니다. 특히 전세보증금반환보증 가입이 불가하다는 점은 가장 큰 위험 요소입니다.
이러한 건축물의 법적 상태, 보증보험 가입 가능성 등 계약 전 확인해야 할 항목들은 직접 확인하기 번거롭고 복잡합니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력해 건축물대장 정보와 계약의 위험 신호를 미리 확인해 볼 수 있습니다.
실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?
계약 가능 상태 확인하기판단 근거 및 출처
이 글의 핵심 요약
안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금, 임대인, 등기·건축물 3가지 기준으로 평가해 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다. 이 글은 그중 등기·건축물 기준의 위반건축물 항목을 다룹니다.
내가 계약할 집만 위반건축물이라도 전세보증금반환보증 가입이 거절되고 전세대출이 제한될 수 있습니다. 또한 계약 만기 시 다음 임차인을 구하기 어려워 보증금 반환이 지연될 위험이 있습니다.
안심등기는 건축물대장에 ‘위반건축물’이 등재된 경우, 계약의 위험 요소를 경고하는 의미로 ‘조건부적격’으로 판단합니다. 이는 계약이 절대 불가능하다는 ‘부적격’과는 다른 의미로, 임차인이 위험을 인지하고 신중하게 계약을 결정해야 한다는 신호입니다.
위반건축물 계약을 고려한다면 최소한 임대인의 시정 계획, 전입신고 가능 여부, 대출 가능 여부를 확인해야 합니다. 하지만 가장 안전한 방법은 위험 요소가 없는 다른 매물을 알아보는 것입니다.