한 줄 답변
위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 거절되고 주택담보대출이 제한될 수 있어 보증금 회수에 불리하게 작용할 수 있습니다. 당장 거주에 문제가 없더라도, 만일의 경우 집이 경매에 넘어갔을 때 가치가 낮게 평가되어 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
위반건축물이 왜 위험한가요?
위반건축물이란 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 개축하거나 용도를 변경한 경우를 말합니다. 건축물대장 우측 상단에 노란색 바탕으로 '위반건축물'이라고 표기됩니다. (건축법) 임차인에게는 크게 세 가지 위험이 따릅니다.
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전세보증금반환보증 가입 불가
HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 보증상품 가입을 거절합니다. 보증금 미반환 사고 시 최소한의 안전장치가 사라지는 셈입니다.
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경매 시 낮은 낙찰가
위반건축물은 매수인이 이행강제금 부담을 떠안아야 하고 원상복구 의무가 있어 일반 매물보다 선호도가 낮습니다. 이는 경매 시 낙찰가를 떨어뜨려 보증금 회수 가능액을 줄이는 원인이 됩니다.
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전세대출 제한 가능성
은행 등 금융기관은 위반건축물을 담보로 한 대출을 제한하는 경우가 많습니다. 전세대출 연장이 거부되거나 신규 대출이 어려워질 수 있습니다.
계약 전 확인하고 대처하는 방법
마음에 드는 집이 위반건축물이라면 어떻게 해야 할까요? 계약을 포기하기 전에, 위험을 줄일 수 있는 방법이 있는지 확인해 볼 수 있습니다. 안심등기에서는 위반건축물을 조건부적격으로 판단하며, 다음과 같은 확인을 권장합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>
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위반 내용 및 시정 가능성 확인
가장 먼저 건축물대장을 통해 어떤 부분이 위반되었는지 확인하고, 임대인에게 이행강제금 납부 여부와 원상복구 계획을 문의해야 합니다. 간단한 시정으로 해결될 수 있는 문제일 수도 있습니다.
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특약사항으로 안전장치 마련
임대인이 원상복구를 약속했다면, '잔금 지급일까지 위반건축물 내용을 시정하고, 이를 이행하지 않을 시 계약을 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다'는 내용의 특약을 반드시 계약서에 포함해야 합니다.
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보증금 수준 재검토
보증보험 가입이 불가능한 만큼, 주변 시세보다 보증금을 충분히 낮춰 만일의 위험에 대비하는 것이 좋습니다. 보증금이 낮을수록 경매 시 회수 가능성이 높아집니다.
마무리
위반건축물은 당장 거주하는 데는 문제가 없어 보여도, 보증금 회수라는 가장 중요한 문제와 직결될 수 있습니다. 전세보증금반환보증 가입이 불가능하고, 경매 시 가치 하락으로 이어질 수 있다는 점을 명확히 인지해야 합니다. 계약 전 건축물대장 확인은 필수이며, 위반 사항이 있다면 원상복구 특약이나 보증금 조정을 통해 위험을 관리해야 합니다.
이러한 건축물대장 상의 위험 요소와 등기부 권리관계, 시세 대비 보증금 수준은 안심등기에서 주소와 보증금 입력으로 한 번에 확인할 수 있습니다. 계약 전 복잡한 서류를 직접 분석하기 어렵다면 안심등기를 통해 보증금 회수 가능성을 점검해 보는 것을 권장합니다.
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이 글의 핵심 요약
안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금 · 임대인 · 등기·건축물 3가지 기준으로 평가합니다. 이 글은 그중 등기·건축물 기준에 해당하는 '위반건축물'의 위험성과 보증금 회수가능성에 대해 다룹니다.
건축물대장에 '위반건축물'로 표기되면 전세보증금반환보증 가입이 거절되고, 경매 시 낙찰가가 낮아져 보증금 회수에 불리할 수 있습니다. 안심등기는 위반건축물을 조건부적격으로 판단하며, 계약 전 추가 확인이 필요하다는 신호입니다.
위반건축물 계약 전에는 ①위반 내용과 시정 가능성 확인 ②원상복구 관련 특약 작성 ③보증금 조정 등을 통해 위험을 관리해야 합니다. 불법건축물, 무단증축 등 건축법 위반 사항은 임차인에게 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.
조건부적격은 계약 금지가 아니라, 위험 요소를 인지하고 안전장치를 마련한 뒤 계약을 검토할 수 있다는 의미입니다. 안심등기에서 제안하는 확인 사항을 통해 안전한 계약 조건을 만들 수 있습니다.