내가 계약할 집, 건축물대장 위반건축물이라면?

한 줄 답변

전세 계약하려는 집이 위반건축물이라면 계약을 신중히 검토해야 합니다. 전세보증금반환보증 가입이 거절되고 전세대출이 제한될 수 있으며, 최악의 경우 경매 시 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 개축, 용도 변경 등을 하여 건축물대장에 위반 사항이 기록된 건물을 말합니다. 흔히 '불법건축물'이라고도 불리며, 발코니 확장, 옥탑방 증축, '근생빌라'처럼 주거용이 아닌 공간을 주거용으로 개조한 경우가 대표적입니다.

<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>
<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>

위반 내용이 시정될 때까지 건물 소유주에게는 이행강제금이 계속 부과될 수 있습니다. (건축법 제79조, 제80조)

임차인에게 더 직접적인 문제는 보증금 회수의 안전장치가 사라질 수 있다는 점입니다. 전세보증금반환보증 가입이 거절되고, 은행의 전세대출 심사에서 불이익을 받을 수 있습니다.

안심등기 판단 기준 및 위험성

안심등기는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 「등기·건축물」 기준을 조건부적격으로 판단합니다. 계약 진행이 불가능한 '부적격'은 아니지만, 임차인이 반드시 확인하고 넘어가야 할 위험 신호가 있다는 의미입니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

위반건축물 계약 시 임차인이 마주할 수 있는 주요 위험은 다음과 같습니다.

  • 전세보증금반환보증 가입 불가

    HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증금반환보증 가입을 거절합니다. 보증금 미반환 사고 발생 시 보증기관을 통한 회수가 불가능해집니다.

  • 전세대출 실행 거절 또는 중단

    은행 등 금융기관은 위반건축물을 담보가치가 불안정한 물건으로 보고 전세대출을 거절하거나, 이미 승인된 대출이라도 실행을 중단할 수 있습니다.

  • 경매 시 낮은 낙찰가로 인한 보증금 손실

    위반건축물은 일반 매물보다 선호도가 낮아 경매 시 낙찰가가 시세보다 현저히 낮게 형성될 수 있습니다. 이 경우 보증금 회수 순위가 되더라도 배당받을 금액이 부족해 보증금 일부 또는 전부를 잃을 위험이 커집니다.

계약 전 확인하고 대응하는 방법

그럼에도 불구하고 계약을 검토해야 한다면, 위험을 줄이기 위해 최소한 다음 사항들을 확인하고 특약으로 명시하는 것이 좋습니다.

  • 위반 내용 및 시정 가능성 확인

    임대인을 통해 구체적인 위반 내용과 시정 계획을 확인합니다. 간단한 철거로 원상복구가 가능한지, 구조적인 문제라 해결이 어려운지 파악해야 합니다.

  • 계약서 특약사항 명시

    보증금과 계약기간을 지키기 위한 안전장치로, 아래와 같은 내용을 특약에 포함시키는 것을 고려할 수 있습니다.

특약 예시

“본 계약은 위반건축물임을 인지하고 체결하며, 임대인은 잔금 지급일까지 위반 내용을 시정하여야 한다. 만일 잔금 지급일까지 시정되지 않을 경우 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 계약금을 즉시 반환한다.”

“임대인은 임대차 기간 중 위반건축물로 인해 발생하는 모든 문제(이행강제금 등)에 대해 책임지며, 이로 인해 임차인에게 손해가 발생할 경우 이를 배상하여야 한다.”

마무리

위반건축물은 전세보증금반환보증과 전세대출이라는 핵심적인 안전장치를 사용하기 어렵게 만듭니다. 계약 전 건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 반드시 확인하고, 만약 해당된다면 보증금 회수 위험성을 충분히 검토한 후 신중하게 결정해야 합니다.

이러한 건축물대장 정보와 등기부등본의 권리관계를 계약 전에 한 번에 확인하고 싶다면, 안심등기를 통해 주소와 보증금을 입력하여 「계약 진행 가능 상태」를 미리 점검해볼 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처