위반건축물과 정상건축물, 건축물대장 표기 차이점은?

한 줄 답변

위반건축물은 건축물대장 첫 장 오른쪽 위에 노란색 배경으로 표시됩니다. 이 표시는 건물이 허가나 신고 없이 무단으로 증축·개조되었음을 의미하며, 전세대출이나 전세보증보험 가입이 거절될 수 있어 계약 전 반드시 확인해야 합니다.

건축물대장에서 어떻게 확인하나요?

위반건축물 여부는 정부24나 세움터에서 건축물대장을 발급받아 직접 확인할 수 있습니다. 대장 첫 페이지의 오른쪽 상단, ‘변동사항’ 바로 위를 확인하세요. 정상적인 건물은 이 부분이 비어있지만, 위반건축물은 노란색 배경과 함께 ‘위반건축물’이라는 글자가 명시되어 있습니다. (건축법 제79조)

건축물대장
건축물대장
정상건축물 위반건축물
건축물대장 우측 상단이 비어있음 노란색 배경에 ‘위반건축물’이라고 명시됨

위반건축물, 어떤 위험이 있나요?

위반건축물에 거주하는 임차인은 여러 금융 및 법적 문제에 직면할 수 있습니다. 가장 큰 문제는 전세보증금 반환을 보장하는 안전장치가 제대로 작동하지 않을 수 있다는 점입니다.

<출처: [위반건축물사례], 구리시, 2024년>
<출처: [위반건축물사례], 구리시, 2024년>
  • 전세보증보험 가입 거절

    HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증금반환보증 가입을 거절합니다. 보증금 미반환 사고 시 임차인을 보호해 줄 가장 중요한 수단을 잃게 됩니다.

  • 전세대출 실행 불가 또는 중단

    은행은 위반건축물을 담보로 인정하지 않아 전세대출 심사를 거절하거나, 이미 대출을 받았더라도 연장 시점에 대출금 회수를 요구할 수 있습니다.

  • 이행강제금으로 인한 집주인 재정 악화

    구청은 시정명령이 이행될 때까지 건물 소유자에게 이행강제금을 계속 부과합니다. 임대인의 재정 상태가 나빠지면 보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다.

계약 전이라면 어떻게 해야 하나요?

안심등기에서는 건축물대장에 ‘위반건축물’이 등재된 경우, 「등기·건축물」 기준을 조건부적격으로 판정합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 계약을 진행하기 전 반드시 확인하고 해결해야 할 문제가 있다는 신호입니다. 다른 매물을 알아보는 것이 가장 안전하지만, 꼭 계약해야 한다면 다음 사항을 확인해야 합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기
  • 위반 내용 및 시정 가능성 확인

    임대인이나 중개사를 통해 어떤 부분이 위반되었는지, 원상복구가 가능한지 확인해야 합니다. 경미한 위반이라면 시정 후 계약을 진행할 수 있습니다.

  • 특약사항에 원상복구 조건 명시

    잔금 지급일 전까지 위반 사항을 모두 원상복구하고, 건축물대장에서 ‘위반건축물’ 표시를 삭제하는 조건을 특약으로 명시하는 것이 좋습니다.

  • 보증금 조정 협의

    전세대출이나 보증보험 가입이 어려운 위험을 감수하는 만큼, 시세보다 낮은 보증금으로 조정하거나 월세 비중을 높이는 반전세 계약을 고려해볼 수 있습니다.

하지만 위반 내용이 중대하거나 시정이 불가능하다면, 계약을 진행하지 않는 것을 권장합니다. 당장의 조건이 좋아 보여도 나중에 더 큰 문제로 돌아올 수 있기 때문입니다.

마무리

위반건축물은 건축물대장을 통해 쉽게 확인할 수 있는 위험 신호입니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 정부24나 세움터에서 건축물대장을 직접 발급받아 첫 페이지의 노란색 표시 여부를 확인하는 습관이 중요합니다. 전세보증보험 가입 거절, 대출 제한 등 보증금 회수에 직접적인 영향을 미치는 만큼 신중한 판단이 필요합니다.

이러한 건축물대장 상의 위험 신호는 안심등기를 통해서도 간편하게 확인할 수 있습니다. 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본의 권리관계는 물론, 건축물대장의 위반 여부까지 종합적으로 분석하여 계약 진행 가능 상태를 알려드립니다.

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판단 근거 및 출처