건축물대장 무료 열람, 위반건축물 5분 만에 확인하기

한 줄 답변

건축물대장은 건물의 신분증과 같은 공적 장부로, 정부24 홈페이지에서 누구나 무료로 열람해 위반건축물 여부를 직접 확인할 수 있습니다. 계약하려는 집에 노란색으로 '위반건축물' 딱지가 붙어 있다면 전세대출이나 보증보험 가입이 거절될 수 있어 주의가 필요합니다.

위반건축물이란 무엇이고 왜 위험한가요?

위반건축물이란 건축법의 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 대수선, 용도 변경한 경우를 말합니다. 베란다를 확장하거나, 옥상에 옥탑방을 만들거나, 주택 일부를 쪼개 세대 수를 늘리는 '방쪼개기' 등이 대표적입니다.

<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>
<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>

임차인에게 위반건축물이 위험한 이유는 크게 두 가지입니다. 첫째, 전세대출과 전세보증금반환보증 가입이 대부분 거절됩니다. 금융기관과 보증기관은 불법적인 요소가 있는 주택을 담보로 인정하지 않기 때문입니다. 둘째, 임대인이 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 계속 부과되어 임대인의 재정 상태가 나빠질 수 있고, 이는 보증금 반환 능력에 영향을 줄 수 있습니다.

  • 전세보증금반환보증 가입 불가

    HUG, HF 등 모든 보증기관은 위반건축물에 대한 보증 가입을 거절합니다. 보증금을 지킬 가장 확실한 안전장치가 사라지는 셈입니다.

  • 전세대출 실행 불가 또는 중단

    대부분의 은행은 위반건축물에 대한 전세대출을 취급하지 않으며, 기존 대출 연장도 거절될 수 있습니다.

  • 임대인의 재정 악화 위험

    임대인이 원상복구를 하지 않으면 이행강제금이 계속 부과되어, 최악의 경우 보증금 반환에 차질이 생길 수 있습니다.

건축물대장, 어떻게 확인하나요?

건축물대장은 '정부24' 또는 '세움터' 홈페이지에서 무료로 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 회원가입이나 공동인증서 로그인 없이도 가능하며, 주소만 정확히 알고 있다면 5분 안에 확인할 수 있습니다.

1. 정부24에서 열람하기

정부24 홈페이지에 접속해 검색창에 '건축물대장'을 입력하고, '발급/열람하기' 버튼을 누릅니다. 주소를 입력하고 '민원신청하기'를 누르면 바로 열람할 수 있습니다. 위반건축물인 경우, 아래 사진처럼 대장 첫 페이지 오른쪽 위에 노란색 바탕으로 '위반건축물'이라고 명확히 표기됩니다.

위반건축물 표기 예시

건축물대장 표제부 우측 상단에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표시되어 있다면 계약에 주의가 필요합니다. 위반 내용과 면적 등 상세 정보는 변동사항 항목에서 확인할 수 있습니다.

건축물대장
건축물대장


2. 세움터 건축행정시스템에서 열람하기

건축 인허가 전문 사이트인 '세움터'에서도 건축물대장을 열람할 수 있습니다. 메인 화면에서 '건축물대장 발급' 메뉴를 선택하고 동일하게 주소를 입력하면 됩니다. 정부24와 동일한 서류를 확인할 수 있습니다.

위반건축물이라면 어떻게 해야 하나요?

안심등기에서는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 다른 기준(시세 대비 보증금, 임대인)이 안전하더라도 「등기·건축물」 기준을 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 계약 진행이 불가능한 '부적격'은 아니지만, 보증보험 가입이 거절되는 등 명확한 위험 요인이 있어 임차인이 위험을 인지하고 계약 여부를 신중히 결정해야 하는 단계입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

만약 마음에 드는 집이 위반건축물이라면, 다음과 같은 사항을 확인하고 계약을 결정해야 합니다.

  • 임대인의 원상복구 계획 확인

    임대인이 이행강제금을 피하기 위해 위반 사항을 언제까지 원상복구할 계획인지 확인하고, 이를 특약에 명시하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

  • 보증금 수준이 시세 대비 충분히 낮은지 확인

    보증보험 가입이 불가능한 위험을 감수하는 만큼, 보증금이 주변 시세보다 충분히 낮게 책정되었는지 따져봐야 합니다.

  • 대출 및 보증보험 없이 계약 진행이 가능한지 판단

    전세대출이나 보증보험 없이 계약을 진행해도 자금 계획과 보증금 보호에 문제가 없는지 보수적으로 판단해야 합니다.

마무리

건축물대장 확인은 전세 계약 전 등기부등본만큼이나 중요한 절차입니다. 특히 위반건축물 여부는 전세대출, 보증보험 가입과 직결되므로 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 직접 확인해야 합니다. 정부24를 통해 누구나 5분 안에 무료로 확인할 수 있다는 점을 기억하세요.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

이처럼 계약 전 확인해야 할 서류와 항목들은 많고 복잡합니다. 안심등기에서는 주소와 보증금만 입력하면 등기부등본의 권리관계는 물론, 건축물대장의 위반건축물 여부, 주거용도 여부까지 한 번에 분석해 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처