위반건축물 전세대출, 건축물대장에 등재되면 어떻게 되나요?

한 줄 답변

위반건축물로 등재된 집은 전세대출과 전세보증금반환보증 가입이 거절될 가능성이 매우 높습니다. 은행과 보증기관은 대출 및 보증 심사 시 건축물의 적법성을 중요하게 보기 때문입니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법규를 위반하여 허가나 신고 없이 건축된 부분을 포함한 건물을 말합니다. (건축법) 베란다를 무단으로 확장하거나, 허가 없이 옥탑방을 만드는 경우가 대표적입니다. 이러한 위반 사항이 적발되면 구청은 건축물대장에 '위반건축물'이라고 노란색으로 표기하고, 시정될 때까지 소유자에게 이행강제금을 부과할 수 있습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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임차인 입장에서는 건축물대장을 통해 이 표기 여부를 확인할 수 있으며, 이는 정부24나 세움터에서 열람 가능합니다. 안심등기를 통해서도 주소와 보증금 입력 시 건축물대장 정보를 함께 확인할 수 있습니다.

전세대출과 보증보험에 미치는 영향

마음에 드는 집이 위반건축물이라면, 보증금 마련 계획에 차질이 생길 수 있습니다. 대부분의 금융기관과 보증기관은 위반건축물을 담보로 한 대출이나 보증 상품 취급을 꺼리기 때문입니다.

구분주요 심사 기준결과
전세대출 (은행)담보물의 적법성 및 안정성대출 거절 가능성 높음
전세보증보험 (HUG, HF)보증 대상 목적물의 적법성가입 불가

특히 한국주택금융공사(HF)나 주택도시보증공사(HUG) 같은 공적 보증기관은 위반건축물에 대한 전세대출 보증서 발급이나 전세보증금반환보증 가입을 원칙적으로 거절합니다. 이는 불법적인 요소가 있는 주택은 나중에 경매 등 법적 절차에서 가치 산정이 어렵고, 임차인의 보증금 회수에도 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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계약 전 무엇을 확인해야 하나요?

위반건축물은 보증금 회수의 안전장치인 대출과 보증보험을 활용하기 어렵게 만듭니다. 따라서 계약 전 몇 가지 사항을 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

건축물대장
건축물대장
  • 건축물대장 직접 확인

    계약하려는 집의 주소로 정부24 또는 건축행정시스템 '세움터'에서 건축물대장을 직접 발급받아 '변동사항' 란에 위반건축물 표기가 있는지 확인합니다.

  • 대출 상담 시 위반건축물 여부 고지

    은행에 전세대출을 상담할 때 해당 주택이 위반건축물일 가능성이 있음을 알리고 대출 가능 여부를 미리 확인하는 것이 좋습니다.

  • 계약서 특약 추가 검토

    만약 임대인이 위반사항을 시정하겠다고 약속한다면, '잔금 지급일까지 위반건축물 등재를 해소하고, 만약 해소되지 않을 경우 계약을 무효로 하며 계약금은 즉시 반환한다'는 내용의 특약을 추가하는 것을 고려할 수 있습니다.

마무리

위반건축물은 당장 거주하는 데 문제가 없어 보일 수 있지만, 전세대출, 보증보험 가입 제한 등 임차인의 보증금을 위협하는 중요한 위험 요소입니다. 계약 전 건축물대장을 통해 위반 여부를 확인하는 것이 안전한 계약의 첫걸음입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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안심등기에서는 건축물대장 정보를 바탕으로 위반건축물 여부를 확인하고, 이 경우 계약 진행에 주의가 필요한 '조건부적격'으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이를 통해 계약 전에 잠재적 위험을 미리 인지하고 대응할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처