건축물대장 떼보니 위반건축물, 집주인에게 뭘 물어봐야 하나요?

한 줄 답변

위반건축물은 전세대출이나 전세보증금반환보증 가입이 거절될 수 있어 신중한 접근이 필요합니다. 계약 전 임대인에게 위반 내용, 이행강제금 납부 여부, 그리고 가장 중요한 원상복구 계획이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 개축하거나 용도를 변경하여 건축물대장에 위반 사항이 기록된 건물을 말합니다. 흔히 '불법건축물'이라고도 불리며, 옥탑방이나 베란다 확장, '근생빌라'의 주거용도 불법 전환 등이 대표적인 사례입니다.

<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>
<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>

이런 위반 사실은 정부24나 세움터에서 건축물대장을 발급받으면 첫 페이지 상단에 노란색 바탕으로 '위반건축물'이라고 표시되어 쉽게 확인할 수 있습니다. (건축법 제79조)

건축물대장
건축물대장
주요 위반 유형임차인에게 미치는 영향
무단 증축 (베란다, 옥탑)전용면적 계산 오류, 화재 등 안전 문제
불법 용도변경 (근생 → 주거)주택임대차보호법 적용 분쟁 소지, 전입신고 불가 가능성
가구 수 증가 (방 쪼개기)주차 공간 부족, 소방 안전 취약

집주인에게 반드시 물어볼 3가지

마음에 드는 집이 위반건축물이라는 사실을 알게 되었다면 당황스럽겠지만, 계약을 포기하기 전에 임대인에게 다음 3가지를 명확히 확인하고 위험을 판단해 볼 수 있습니다.

  • 1. 구체적인 위반 내용이 무엇인가요?

    어떤 부분을 왜 위반했는지 확인하는 것이 첫걸음입니다. 베란다를 확장한 경미한 수준인지, 건물 전체의 용도를 불법으로 변경한 심각한 수준인지에 따라 위험도가 다릅니다. 건축물대장 변동사항 요약에서 위반 내용을 확인할 수 있습니다.

  • 2. 이행강제금을 내고 있나요?

    위반건축물 소유자는 시정명령을 받고, 이를 이행하지 않으면 원상복구될 때까지 이행강제금을 내야 합니다. 임대인이 이행강제금을 체납했다면 재정 상태가 불안정하다는 신호일 수 있어 보증금 회수에 문제가 생길 수 있습니다.

  • 3. 원상복구 계획이 있나요?

    가장 중요한 질문입니다. 임대인이 위반 사항을 해결할 의지와 구체적인 계획이 있는지 확인해야 합니다. '나중에 하겠다'는 막연한 답변이 아닌, 언제까지 어떻게 원상복구할 것인지, 만약 복구되지 않을 경우 임차인의 손해는 어떻게 할 것인지 특약으로 남기는 것이 좋습니다.

마무리

위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 거절되고 전세대출이 제한되는 등 임차인에게 여러 불리한 점이 많은 것이 사실입니다. 계약 전 위반 내용과 이행강제금, 원상복구 계획을 꼼꼼히 확인하고, 모든 합의 사항은 반드시 계약서 특약으로 명시해야 합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

이러한 확인 과정이 번거롭게 느껴질 수 있습니다. 안심등기는 건축물대장 정보에 기반하여 위반건축물 여부를 확인하고, 이 경우 '조건부적격'으로 판단하여 계약 전 추가 확인이 필요함을 알려드립니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이를 통해 임차인이 놓칠 수 있는 위험을 미리 파악하고 안전한 계약을 진행하는 데 도움을 받을 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처