위반건축물 전세 계약, 보증금 떼일 위험은 없을까요?

2025.03.18

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한 줄 답변

위반건축물로 등재된 집은 전세보증금 반환보증 가입이 거절되고 전세대출이 제한될 수 있어 보증금 회수에 불리할 수 있습니다. 당장 큰 문제가 없어 보여도, 계약 만기 시점에 보증금을 돌려받는 과정에서 어려움을 겪을 가능성이 있습니다.

위반건축물이란 건축법규를 위반하여 허가나 신고 없이 무단으로 증축, 개축, 용도 변경 등을 한 건물을 말합니다. 흔히 '불법건축물'이라고도 불리며, 건축물대장 첫 장의 오른쪽 위에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표기됩니다. (건축법)

주로 다가구·다세대주택에서 발코니 확장, 세대 수 증가를 위한 '방 쪼개기' 등의 형태로 나타납니다. 건물주는 위반 사항이 시정될 때까지 이행강제금을 내야 할 수 있습니다.

임차인에게는 크게 세 가지 위험이 있습니다. 이들은 서로 연결되어 보증금 회수 가능성을 낮출 수 있습니다.

전세보증금 반환보증 가입 불가
HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 보증보험 가입을 거절합니다. 보증금을 지킬 가장 확실한 안전장치를 잃게 되는 셈입니다.
전세대출 실행 및 연장 제한
은행 등 금융기관은 위반건축물을 담보로 한 대출 심사를 까다롭게 진행하거나 거절할 수 있습니다. 전세대출을 받아야 한다면 계획에 차질이 생길 수 있습니다.
주택가치 하락 및 경매 시 불리
위반건축물은 일반 매물보다 가치가 낮게 평가되고, 경매 시 낙찰가율이 떨어지는 경향이 있습니다. 만약의 경우 집이 경매에 넘어가면 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 커집니다.

안심등기는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 「등기·건축물」 기준을 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>

이는 '계약 금지'를 의미하는 부적격과는 다릅니다. 보증보험 가입이 어렵고 대출이 제한되는 등 명확한 위험 요인이 있지만, 다른 기준(시세 대비 보증금·임대인)이 안전하고 임차인이 해당 위험을 충분히 인지한 상태라면 계약 진행을 검토해 볼 수 있다는 신호입니다.

위반건축물임을 알고도 계약을 고려한다면, 최소한 다음 사항을 확인하고 임대인과 협의하는 것이 좋습니다.

위반 내용 및 시정 계획 확인
어떤 부분을 위반했는지, 임대인의 시정 의지와 계획이 있는지 확인합니다. '시정 후 계약' 또는 '잔금 지급 전 시정'을 특약으로 명시하는 것이 가장 안전합니다.
보증금 수준 조정
보증보험 가입이 어려운 위험을 감수하는 만큼, 주변 시세보다 보증금을 낮춰달라고 요구해 볼 수 있습니다. 보증금 총액이 낮을수록 만일의 경우 손실 규모를 줄일 수 있습니다.
특약사항 명시
“임대인은 잔금지급일까지 위반건축물 내용을 시정하고, 이를 이행하지 않을 경우 계약은 무효로 하며 임차인에게 계약금을 즉시 반환한다.” 와 같은 특약을 계약서에 명시하여 위험을 줄일 수 있습니다.

위반건축물은 당장 거주하는 데 문제가 없어 보일 수 있지만, 보증금이라는 큰 자산을 지키는 데 있어 여러 제약과 위험을 만듭니다. 특히 전세보증금 반환보증 가입이 어렵다는 점은 가장 큰 위험 요소입니다.

계약 전 건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 확인하는 것은 기본이며, 만약 위반건축물이라면 위에서 설명한 위험 요인과 확인 사항들을 꼼꼼히 따져보고 신중하게 결정해야 합니다. 이러한 복잡한 확인 과정은 안심등기에서 주소와 보증금 입력으로 간편하게 살펴볼 수 있습니다.