건축물대장으로 위반건축물 확인하는 방법

한 줄 답변

건축물대장 첫 장 오른쪽 위에 노란색 바탕으로 '위반건축물'이라고 적혀 있는지 확인하면 됩니다. 정부24 또는 건축행정시스템 세움터에서 누구나 무료로 열람할 수 있으며, 이 표기가 있으면 전세보증금반환보증 가입이나 대출이 거절될 수 있습니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 대수선하거나 용도를 변경한 불법 건축물을 의미합니다. 흔히 '베란다 확장', '옥탑방 증축', '근린생활시설을 주거용으로 개조'하는 경우가 해당합니다. (건축법)

<출처: [위반건축물사례], 구리시, 2024년>
<출처: [위반건축물사례], 구리시, 2024년>

위반 사항이 적발되면 관할 구청은 건축물대장에 '위반건축물' 표기를 하고, 시정명령과 함께 원상 복구될 때까지 이행강제금을 부과할 수 있습니다. 임차인에게는 당장 금전적 불이익은 없지만, 전세보증금반환보증 가입이 거절되거나 전세대출 실행이 중단되는 등 보증금 회수 안전장치를 마련하는 데 문제가 생길 수 있습니다.

건축물대장에서 어떻게 확인하나요?

건축물대장은 정부24 또는 세움터 사이트에서 온라인으로 쉽게 열람할 수 있습니다. 두 곳 모두 회원가입이나 공동인증서 없이도 비회원 신청으로 조회가 가능합니다.

건축물대장
건축물대장

1. 정부24에서 확인하는 방법

  • 정부24 접속 후 '건축물대장' 검색

    정부24 홈페이지에 접속하여 검색창에 '건축물대장'을 입력하고 '발급' 버튼을 누릅니다.

  • 주소 및 정보 입력

    열람하려는 건물의 주소, 대장 종류(일반/집합), 수령방법(온라인발급)을 선택합니다. 아파트, 빌라, 오피스텔 등 공동주택은 '집합', 단독·다가구주택은 '일반'을 선택합니다.

  • '위반건축물' 표기 확인

    발급된 건축물대장 첫 페이지 오른쪽 상단에 노란색 바탕으로 [위반건축물]이라고 적혀 있는지 확인합니다. 이 표기가 없다면 위반 사항이 등재되지 않은 것입니다.

2. 세움터에서 확인하는 방법

건축행정시스템 세움터에서도 동일한 방법으로 확인할 수 있습니다. 세움터는 건축 인허가 관련 전문 정보를 제공하지만, 건축물대장 열람 기능은 정부24와 동일하게 이용할 수 있습니다.

위반건축물이라면 어떻게 해야 하나요?

안심등기에서는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 「등기·건축물」 기준을 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 계약 진행이 불가능한 '부적격'은 아니지만, 임차인이 위험을 충분히 인지하고 대응해야 한다는 의미입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

가장 큰 위험은 전세보증금반환보증 가입이 거절된다는 점입니다. HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물을 보증 대상에서 제외합니다. 또한, 은행의 전세대출 심사에서도 불이익을 받거나 대출이 거절될 수 있습니다.

  • 보증보험 가입 가능 여부 확인

    계약 전 보증기관에 해당 주소지로 보증보험 가입이 가능한지 직접 문의하는 것이 가장 확실합니다. 대부분 거절되지만, 예외적인 경우도 있을 수 있습니다.

  • 임대인에게 시정 계획 확인 및 특약 명시

    임대인에게 이행강제금 납부 여부와 위반사항 시정 계획을 확인하고, 잔금일 전까지 원상복구하는 조건을 특약으로 명시할 수 있습니다. 다만 시정이 단기간에 어려운 경우가 많습니다.

  • 보증금 조정 또는 다른 매물 검토

    보증보험 가입이 불가능한 위험을 감수해야 하므로, 시세보다 보증금을 낮춰 계약하거나 다른 안전한 매물을 알아보는 것이 현명할 수 있습니다.

마무리

위반건축물 여부는 전세 계약의 안전성을 결정하는 중요한 확인 사항입니다. 등기부등본에는 나타나지 않으므로, 반드시 계약 전 건축물대장을 직접 열람하여 '위반건축물' 표기가 있는지 확인해야 합니다.

이러한 확인 과정이 번거롭게 느껴진다면, 안심등기를 통해 주소와 보증금을 입력하는 것만으로 등기부등본의 권리관계는 물론, 건축물대장의 위반건축물 여부까지 한 번에 확인할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처