한 줄 답변
위반건축물로 등재된 집은 전세보증보험 가입이 거절되고 대출이 제한될 수 있어 계약을 신중히 검토해야 합니다. 안심등기에서는 이런 집을 ‘조건부적격’으로 판단하며, 계약 진행 여부는 위험을 충분히 인지한 후 결정하는 것을 권장합니다.
위반건축물이란 무엇인가요?
위반건축물은 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 개축하거나 용도를 변경한 경우를 말합니다. 예를 들어 베란다를 확장해 방으로 만들거나, 옥상에 옥탑방을 짓거나, 주택으로 허가받은 공간을 사무실로 사용하는 경우 등이 해당합니다. (건축법)
![<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>](https://safe-community.s3.ap-northeast-2.amazonaws.com/insights/images/2026/07/%E1%84%8B%E1%85%B1%E1%84%87%E1%85%A1%E1%86%AB%E1%84%80%E1%85%A5%E1%86%AB%E1%84%8E%E1%85%AE%E1%86%A8%E1%84%86%E1%85%AE%E1%86%AF2_HOyCYXr.png)
이런 경우 구청에서 원상복구 명령을 내리고, 이를 이행하지 않으면 시정될 때까지 이행강제금이 계속 부과될 수 있습니다. 건축물대장 오른쪽 위 노란색 영역에 ‘위반건축물’이라고 표시되어 있는지로 쉽게 확인할 수 있습니다.
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전세보증금반환보증 가입 불가
HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 보증상품 가입을 거절합니다. 보증금을 지킬 가장 중요한 안전장치가 사라지는 셈입니다.
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전세대출 및 주택담보대출 제한
은행 등 금융기관은 위반건축물을 담보로 인정하지 않아 전세대출 한도가 줄거나 거절될 수 있습니다. 향후 집주인이 주택담보대출을 받는 데도 문제가 생길 수 있습니다.
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경매 시 불이익 가능성
위반 부분이 경매 감정평가에서 제외되어 예상보다 낮은 가격에 낙찰될 수 있습니다. 이 경우 보증금 회수 순위가 뒤로 밀려 보증금 전액을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.
안심등기에서는 어떻게 판단하나요?
안심등기는 건축물대장에 ‘위반건축물’이 등재된 경우, 「등기·건축물」 기준을 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 계약을 금지하는 ‘부적격’은 아니지만, 앞서 설명한 위험 요인들 때문에 추가적인 확인과 주의가 필요한 상태라는 의미입니다.
만약 건물의 용도 자체가 주거용이 아닌 경우(예: 근린생활시설)에도 조건부적격으로 판단될 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_NOT_RESIDENTIAL> 이 경우 주택임대차보호법의 보호를 받기 어려울 수 있어 더욱 신중한 접근이 필요합니다.
| 판단 | 의미 | 임차인 확인사항 |
|---|---|---|
| 조건부적격 | 위험 요인이 있어 추가 확인 필요 | 보증보험 가입 불가, 대출 제한 위험 인지 |
| 부적격 | 계약 진행을 권장하지 않음 | 압류·신탁 등 보증금 회수 불가능 위험 |
계약 전 무엇을 확인해야 하나요?
위반건축물임을 알고도 계약을 고려한다면, 최소한 아래 사항들을 확인하고 위험을 감수할 수 있을지 판단해야 합니다.
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위반 내용 및 이행강제금 확인
어떤 부분이 왜 위반되었는지, 이행강제금은 얼마이고 누가 부담하는지 명확히 확인해야 합니다. 임대인이 시정 의지가 있는지 확인하는 것도 중요합니다.
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원상복구 및 해제 조건 특약 명시
‘잔금 지급 전까지 위반사항을 원상복구하고 건축물대장에서 위반건축물 표시를 해제한다. 불이행 시 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다’와 같은 특약을 반드시 포함하는 것을 권장합니다.
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보증금액 조정
보증보험 가입이 불가능한 위험을 감수하는 만큼, 주변 시세보다 저렴한지, 보증금을 낮춰 월세로 전환하는 반전세 계약이 가능한지 등을 협의해볼 수 있습니다.
마무리
위반건축물은 전세보증보험 가입과 대출이 어렵고, 최악의 경우 보증금 회수에도 문제가 생길 수 있는 분명한 위험 신호입니다. 안심등기는 이러한 위험을 ‘조건부적격’으로 안내하여 임차인이 계약의 위험성을 인지하고 판단할 수 있도록 돕습니다.
계약 전 건축물대장을 확인하여 위반건축물 여부를 파악하고, 만약 해당된다면 오늘 설명해 드린 위험과 확인사항을 꼼꼼히 검토하는 것이 중요합니다. 이러한 항목들을 계약 전에 한 번에 확인하려면 안심등기에서 주소와 보증금으로 손쉽게 살펴볼 수 있습니다.
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이 글의 핵심 요약
안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금, 임대인, 등기·건축물 3가지 기준으로 평가하며, 이 글은 그중 등기·건축물 기준의 위반건축물 문제를 다룹니다. 건축물대장에 위반건축물이 기재된 경우 안심등기는 ‘조건부적격’으로 판단합니다.
위반건축물은 건축법을 위반하여 무단 증축·개축된 건물로, 전세보증금반환보증 가입이 거절되고 전세대출이 제한될 수 있습니다. 또한, 경매 시 감정가 하락으로 보증금 회수에 불리할 수 있어 계약에 신중한 검토가 필요합니다.
불법건축물 계약 전에는 위반 내용과 이행강제금 부과 여부를 확인하고, 잔금 전 원상복구를 조건으로 하는 특약을 명시하는 것이 중요합니다. 보증보험 가입이 불가능한 위험을 고려하여 보증금을 조정하는 것도 방법이 될 수 있습니다.
조건부적격은 계약 금지가 아니라, 위험 요소를 인지하고 추가 확인이 필요하다는 신호입니다. 안심등기는 이러한 위험 신호와 함께 계약 전 확인해야 할 사항을 안내하여 임차인이 안전한 결정을 내릴 수 있도록 돕습니다.