위반건축물, 경매 시 보증금 회수 순위는 어떻게 되나요?

2025.02.18

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한 줄 답변

위반건축물에 거주하더라도 전입신고와 확정일자를 갖췄다면 대항력과 우선변제권은 유지될 수 있습니다. 하지만 경매 시 주거용으로 인정받지 못하거나, 전세보증보험 가입이 거절되어 보증금 회수에 어려움을 겪을 수 있습니다.

위반건축물이란 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 개축하거나 용도를 변경한 불법 건축물을 말합니다. 흔히 ‘불법건축물’이라고도 불리며, 건축물대장 우측 상단에 노란색 바탕으로 ‘위반건축물’이라고 표기됩니다.

예를 들어, 다가구주택 옥상에 옥탑방을 만들거나, 주차장 공간을 주거용 원룸으로 개조하는 ‘방쪼개기’ 등이 대표적인 사례입니다. 임대인이 수익을 높이기 위해 불법 개조하는 경우가 많습니다.

위반건축물 거주 임차인은 법적 보호의 사각지대에 놓일 위험이 큽니다. 전입신고와 확정일자를 갖추면 (주택임대차보호법 제3조의2)에 따라 우선변제권이 생길 수 있지만, 여러 변수가 존재합니다.

전세보증금 반환보증 가입 불가
HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증금 반환보증 가입을 거절합니다. 보증금을 지킬 가장 확실한 안전장치를 잃게 되는 셈입니다.
전세대출 제한 또는 회수 가능성
은행은 위반건축물에 대한 전세대출 심사를 까다롭게 진행하며, 기존 대출이 있더라도 위반 사실이 발견되면 대출 연장을 거절하거나 회수할 수 있습니다.
경매 시 대항력 불인정 가능성
만약 불법 개조된 부분이 주거용으로 부적합하다고 판단되면, 주택임대차보호법의 보호를 받지 못해 대항력을 잃고 배당 순위에서 밀려날 수 있습니다. 안심등기에서는 건물 용도가 주거용이 아닌 경우를 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_NOT_RESIDENTIAL>
이행강제금으로 인한 집값 하락
관할 구청은 원상복구가 될 때까지 임대인에게 이행강제금을 부과합니다. 이는 결국 주택 가치를 떨어뜨려 경매 낙찰가를 낮추고, 임차인의 배당금을 줄이는 요인이 될 수 있습니다.

위반건축물 여부는 계약 전 ‘건축물대장’을 발급받아 직접 확인하는 것이 가장 확실합니다. 정부24 또는 세움터 사이트에서 주소만 입력하면 누구나 쉽게 열람하고 발급받을 수 있습니다.

만약 마음에 드는 집이 위반건축물이라면, 계약을 신중히 재고하는 것이 좋습니다. 그럼에도 계약을 진행해야 한다면, 최소한의 안전장치를 마련해야 합니다.

특약사항 명시
‘임대인은 잔금 지급일까지 위반건축물 내용을 시정하고, 이를 이행하지 않을 시 계약은 무효로 하며 임차인에게 계약금의 배액을 배상한다’는 내용의 특약을 반드시 포함해야 합니다.
보증금 조정
보증보험 가입이 불가능한 위험을 감수하는 만큼, 시세보다 현저히 낮은 보증금으로 계약하거나 월세 비중을 높이는 반전세 계약을 고려해볼 수 있습니다.

안심등기에서는 건축물대장 정보를 기반으로 위반건축물 여부를 자동으로 확인하고, 해당할 경우 ‘조건부적격’으로 판단하여 임차인에게 위험을 미리 알려줍니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>

위반건축물은 당장 거주하는 데는 문제가 없어 보여도, 보증금 회수라는 결정적인 순간에 큰 위험으로 돌아올 수 있습니다. 특히 보증보험 가입이 불가능하다는 점은 임차인에게 매우 불리한 조건입니다.

계약서에 도장을 찍기 전, 건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 직접 확인하는 습관이 중요합니다. 이 과정을 안심등기에서 주소와 보증금 입력만으로 간편하게 확인하고, 계약 진행 가능 상태를 미리 점검해볼 수 있습니다.