한 줄 답변
위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 대부분 거절되어 보증금 보호에 불리합니다. 다만 위반 내용이 경미하고 다른 위험이 없다면, 임차인이 위험을 인지하고 원상복구 특약 등을 조건으로 계약을 검토해 볼 수는 있습니다.
위반건축물이란 무엇인가요?
위반건축물이란 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 대수선, 용도변경하여 건축물대장에 노란색 바탕으로 '위반건축물' 표기가 된 건물을 말합니다. (건축법 제79조) 흔히 베란다를 무단 확장하거나, 옥상에 옥탑방을 만들거나, 주택 일부를 쪼개 세대 수를 늘리는 경우가 해당됩니다.
![<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>](https://safe-community.s3.ap-northeast-2.amazonaws.com/insights/images/2026/07/%E1%84%8B%E1%85%B1%E1%84%87%E1%85%A1%E1%86%AB%E1%84%80%E1%85%A5%E1%86%AB%E1%84%8E%E1%85%AE%E1%86%A8%E1%84%86%E1%85%AE%E1%86%AF2_whujZUE.png)
이런 건물은 임대인이 시정명령을 이행할 때까지 이행강제금이 계속 부과될 수 있고, 은행 대출이나 주택담보대출이 제한될 수 있습니다. 임차인에게 가장 큰 문제는 전세보증금반환보증 가입이 거절된다는 점입니다.
왜 보증보험 가입이 거절되나요?
HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사) 등 대부분의 보증기관은 위반건축물을 보증보험 가입 불가 대상으로 규정하고 있습니다. 보증기관은 보증사고 발생 시 주택을 경매로 넘겨 보증금을 회수해야 하는데, 위반건축물은 몇 가지 문제가 있기 때문입니다.
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경매 낙찰가 하락
매수인이 위반사항을 철거해야 하는 부담 때문에 경매 시 입찰을 꺼려 유찰이 반복되거나 시세보다 현저히 낮은 가격에 낙찰될 수 있습니다. 이는 보증기관의 손실로 이어집니다.
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정확한 가치 산정의 어려움
불법 증축된 부분은 건물의 공식적인 면적이나 가치에 포함되지 않아, 담보물(주택)의 정확한 가치를 평가하기 어렵습니다.
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주택임대차보호법 적용의 불확실성
만약 위반 부분이 주거용이 아닌 공간(예: 근린생활시설)을 불법 개조한 것이라면, 추후 분쟁 시 주택임대차보호법의 보호를 온전히 받지 못할 가능성도 있습니다.
그래도 계약하려면 무엇을 확인해야 하나요?
보증보험 가입이 어렵다는 위험을 감수하고 계약을 진행하고 싶다면, 최소한 다음 사항들을 확인하고 안전장치를 마련해야 합니다. 안심등기에서는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 보증보험 가입이 어려울 수 있다는 위험을 알리기 위해 「등기·건축물」 기준을 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>
조건부적격은 계약 금지가 아니라, 임차인이 위험 요인을 인지하고 추가적인 확인과 안전 조치를 취해야 한다는 신호입니다. 아래 방법들을 통해 위험을 줄일 수 있습니다.
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위반 내용 확인하기
건축물대장을 직접 발급받아 어떤 부분이 왜 위반되었는지 확인합니다. 베란다 섀시 설치 등 비교적 경미한 위반인지, 구조 안전에 영향을 주는 중대한 위반인지 파악해야 합니다.
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원상복구 및 이행강제금 관련 특약 추가
임대인이 잔금 지급일 전까지 위반사항을 원상복구하고, 만약 이행하지 않을 경우 계약을 해지하고 계약금을 반환한다는 특약을 반드시 포함해야 합니다. 이행강제금 납부 책임이 임차인에게 전가되지 않도록 명시하는 것도 중요합니다.
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보증금 액수 낮추기
보증보험이라는 안전장치가 없는 만큼, 보증금을 시세보다 현저히 낮추거나 월세 비중이 높은 반전세 계약을 고려하여 위험 부담을 줄이는 것이 좋습니다.
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전세권 설정 고려
보증보험을 대체할 최소한의 안전장치로 전세권 설정을 고려할 수 있습니다. 전세권은 확정일자보다 강력한 물권으로, 임대인 동의 없이도 경매를 신청할 수 있는 권리를 줍니다. 다만 비용이 발생하고 임대인의 동의가 필요합니다.
마무리
위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 거절되어 보증금 보호에 큰 약점이 생깁니다. 따라서 계약에 신중해야 하며, 진행하더라도 위반 내용 확인, 원상복구 특약, 보증금 조정, 전세권 설정 등 가능한 모든 안전장치를 마련하는 것이 중요합니다.
이러한 건축물대장 상의 위험 신호와 계약 전 확인해야 할 항목들은 안심등기에서 주소와 보증금 입력만으로 간편하게 확인해 볼 수 있습니다. 계약 전 복잡한 서류를 미리 점검하고 싶을 때 도움이 될 수 있습니다.
실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?
계약 가능 상태 확인하기판단 근거 및 출처
이 글의 핵심 요약
안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금 · 임대인 · 등기·건축물 3가지 기준으로 평가해 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다. 이 글은 그중 등기·건축물 기준에 해당하는 위반건축물 문제를 다룹니다.
건축물대장에 '위반건축물'로 등재된 집은 HUG, HF 등 대부분의 기관에서 전세보증금반환보증 가입이 거절됩니다. 보증기관이 추후 경매를 통해 보증금을 회수할 때 낙찰가가 낮아질 위험이 크기 때문입니다.
안심등기는 위반건축물을 '조건부적격'으로 판단합니다. 이는 계약 금지가 아니라, 보증보험 가입 불가라는 위험을 임차인이 인지하고 원상복구 특약 등 추가적인 안전장치를 마련해야 한다는 신호입니다.
위험을 감수하고 계약을 원한다면, 위반 내용 확인, 원상복구 특약 명시, 보증금 하향 조정, 전세권 설정 등을 통해 보증금 보호 장치를 보완하는 것이 중요합니다. 이러한 건축물대장 정보는 안심등기를 통해 미리 확인할 수 있습니다.