위반건축물 고지, 중개사의 의무와 임차인의 권리는?

한 줄 답변

공인중개사는 계약 전 위반건축물 여부를 반드시 설명해야 할 법적 의무가 있습니다. 만약 이 사실을 고지받지 못했다면, 임차인은 계약 해지나 손해배상을 요구할 수 있습니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 개축하거나 용도를 변경한 불법 건축물을 의미합니다. 건축물대장 우측 상단에 노란색 바탕으로 '위반건축물'이라고 표기됩니다.

<출처: [위반건축물사례], 구리시, 2024년>
<출처: [위반건축물사례], 구리시, 2024년>

이런 건물은 원상복구 전까지 이행강제금이 계속 부과되며, 전세대출이나 전세보증금반환보증 가입이 거절될 수 있어 임차인에게 여러 위험을 초래할 수 있습니다.

중개사의 확인·설명 의무

공인중개사는 임대차 계약을 중개할 때 건축물대장 등 공부 서류를 통해 권리관계를 확인하고, 위반건축물 여부 등 주요 사항을 임차인에게 정확하게 설명해야 합니다. (공인중개사법 제25조) 이는 중개사의 법적 의무이며, 이를 위반할 경우 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

미고지 시 임차인의 대응 방법

만약 중개사가 위반건축물 사실을 알리지 않아 피해가 발생했다면, 임차인은 다음과 같은 권리를 주장해볼 수 있습니다.

  • 계약 해지 주장

    위반건축물이라는 사실을 알았다면 계약하지 않았을 것이라는 점, 즉 계약의 중요 부분에 대한 착오가 있었음을 근거로 계약 해지를 주장할 수 있습니다.

  • 손해배상 청구

    중개사의 확인·설명 의무 위반으로 인해 발생한 금전적 손해(대출 이자 상승, 보증보험 가입비, 이사 비용 등)에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다. 내용증명을 보내고, 한국공인중개사협회 공제기금에 손해배상을 신청하는 방법이 있습니다.

  • 중개사 행정처분 신고

    중개사의 의무 위반 사실을 관할 시·군·구청 부동산 관련 부서에 신고하여 행정처분을 요구할 수 있습니다.

가장 중요한 것은 계약 전에 스스로 확인하는 습관입니다. 정부24나 세움터에서 건축물대장을 직접 발급받아 '위반건축물' 표기가 있는지 살펴보는 것이 안전합니다.

마무리

위반건축물은 전세대출, 보증보험 가입 제한 등 임차인의 보증금 회수 계획에 직접적인 영향을 미칩니다. 공인중개사의 설명 의무도 중요하지만, 최종적인 확인 책임은 계약 당사자에게도 있습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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