건축물대장 위반건축물, 월세 보증금도 위험할까요?

한 줄 답변

네, 위반건축물은 월세 계약 시에도 보증금 반환에 위험이 될 수 있습니다. 전세보증금반환보증 가입이 거절되고 주택 관련 대출이 제한될 수 있으며, 최악의 경우 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받는 데 불리하게 작용할 수 있기 때문입니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법규를 위반하여 지어진 건물을 말합니다. 허가나 신고 없이 건물을 증축, 개축하거나 용도를 무단으로 변경한 경우가 대표적입니다. 예를 들어, 발코니를 불법으로 확장하거나 주거용이 아닌 근린생활시설을 주택처럼 개조해 임대하는 '근생빌라' 등이 이에 해당합니다.

<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>
<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>

이러한 위반 사항이 적발되면 건축법에 따라 건축물대장에 '위반건축물'이라는 노란색 표기가 등재됩니다. 이 표기는 위반 사항이 시정될 때까지 사라지지 않으며, 건물 소유자에게는 시정명령과 함께 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

월세 보증금에 미치는 영향

전세에 비해 보증금이 적은 월세라도 위반건축물은 보증금 회수에 다음과 같은 3가지 주요 위험을 만듭니다. 소액이라도 보증금은 임차인의 소중한 자산이므로 반드시 확인해야 합니다.

  • 전세보증금반환보증 가입 불가

    HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증금반환보증 가입을 거절합니다. 보증금이 소액이라도, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때를 대비할 가장 강력한 안전장치가 사라지는 셈입니다.

  • 주택 관련 대출 제한

    은행 등 금융기관은 위반건축물을 담보로 한 대출을 꺼립니다. 이는 임차인이 전세대출을 받기 어려워지는 문제일 뿐만 아니라, 집주인이 자금난을 겪을 때 건물을 담보로 대출을 받아 보증금을 돌려주기 어려워질 수 있음을 의미합니다.

  • 경매 시 불이익 가능성

    위반건축물은 일반 매매나 경매에서 시세보다 낮게 평가되는 경향이 있습니다. 만약 집주인의 문제로 집이 경매에 넘어가면, 예상보다 낮은 가격에 낙찰되어 배당 순서에 따라 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 커집니다.

계약 전 확인 및 대응 방법

위반건축물 여부는 계약 전에 반드시 확인해야 합니다. 만약 마음에 드는 집이 위반건축물이라면, 위험을 줄이기 위한 대응이 필요합니다.

1. 건축물대장 직접 확인하기

위반건축물 여부는 정부24 또는 세움터 사이트에서 '건축물대장'을 발급받아 직접 확인할 수 있습니다. 대장 첫 페이지 오른쪽 위에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표시되어 있는지 확인하세요. 중개사의 말만 믿기보다 직접 서류를 확인하는 것이 안전합니다.

건축물대장
건축물대장

2. 안심등기에서는 어떻게 판단하나요?

안심등기는 건축물대장을 분석하여 위반건축물 여부를 자동으로 확인합니다. 건축물대장에 '위반건축물' 표기가 있으면, 보증보험 가입 거절 등 위험 요인을 고려해 「계약 진행 가능 상태」를 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 계약을 진행하기 전, 임차인이 위험을 충분히 인지하고 신중히 결정해야 한다는 신호입니다. 또한, 건물의 주용도가 주거용이 아닌 경우에도 동일하게 조건부적격으로 판단하여 주의를 환기합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_NOT_RESIDENTIAL>

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

3. 위험을 알고도 계약해야 한다면?

위험을 충분히 인지했음에도 위치나 조건이 마음에 들어 계약을 진행하고 싶다면, 최소한의 안전장치를 마련하는 것이 좋습니다. 보증금을 월세로 최대한 전환하여 돌려받지 못할 위험에 놓이는 금액 자체를 최소화하는 방법을 고려해볼 수 있습니다.

하지만 가장 안전한 방법은 위반건축물이 아닌 다른 매물을 알아보는 것입니다. 소액이라도 보증금을 떼일 위험을 감수하면서까지 계약을 진행하는 것은 권장하기 어렵습니다.

마무리

위반건축물은 전세뿐만 아니라 월세 계약에서도 보증금 회수에 직접적인 영향을 미치는 중요한 확인 사항입니다. 계약 전 건축물대장을 통해 위반 여부를 확인하고, 보증보험 가입 제한, 대출 문제, 경매 시 불이익 등의 위험을 반드시 인지해야 합니다.

이러한 항목들을 계약 전에 직접 확인하기 번거롭다면, 안심등기를 통해 주소와 보증금만으로 건축물대장 정보와 함께 등기부 권리관계, 임대인 위험 정보까지 한 번에 점검해볼 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처