한 줄 답변
신축빌라라도 사용승인 이후 발코니 확장, 층수 변경 등 불법 증축이 이뤄졌을 수 있습니다. 계약 전 반드시 정부24나 세움터에서 건축물대장을 발급받아 '위반건축물' 노란색 표기가 있는지 확인해야 보증금 손실 위험을 줄일 수 있습니다.
위반건축물이 왜 위험한가요?
위반건축물은 건축법 등 관련 법령을 위반하여 무단으로 건축, 증축, 용도 변경 등을 한 건물을 말합니다. 신축빌라의 경우, 정식으로 사용승인을 받은 뒤 수익성을 높이기 위해 불법으로 구조를 변경하는 경우가 많습니다. 임차인에게는 다음과 같은 직접적인 위험으로 이어질 수 있습니다.
![<출처: [위반건축물사례], 구리시, 2024년>](https://safe-community.s3.ap-northeast-2.amazonaws.com/insights/images/2026/07/%E1%84%8B%E1%85%B1%E1%84%87%E1%85%A1%E1%86%AB%E1%84%80%E1%85%A5%E1%86%AB%E1%84%8E%E1%85%AE%E1%86%A8%E1%84%86%E1%85%AE%E1%86%AF3_321Mszk.png)
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전세보증금반환보증 가입 거절
HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증금반환보증 가입을 거절합니다. 보증금을 지켜줄 가장 중요한 안전장치가 사라지는 셈입니다.
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전세대출 실행 불가 또는 중단
은행은 대출 심사 시 위반건축물 여부를 확인하며, 이 경우 대출을 거절하거나 이미 실행된 대출의 연장을 거부할 수 있습니다. 갑자기 큰 목돈을 마련해야 하는 상황에 처할 수 있습니다.
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경매 시 낙찰가 하락으로 보증금 손실
위반건축물은 매수자에게 원상복구 의무와 이행강제금 부담을 안겨주기 때문에 경매 시 낙찰가가 크게 떨어지는 경향이 있습니다. 최악의 경우 집이 경매에 넘어가도 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다.
건축물대장에서 무엇을 확인해야 하나요?
건축물대장은 정부24 또는 건축행정시스템 세움터에서 누구나 발급 및 열람할 수 있습니다. 계약하려는 집의 주소를 입력하고, 발급된 서류의 첫 장 오른쪽 위를 가장 먼저 확인해야 합니다.
| 확인 항목 | 정상 상태 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 변동사항 및 원인 | 공란 또는 일반적인 변동 이력 | [위반건축물] 노란색 표기 및 위반 내용 기재 |
| 주용도 | 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등 주거용 | 근린생활시설, 사무소 등 비주거용 (주택임대차보호법 적용에 분쟁 소지) |
| 소유자 현황 | 계약하려는 임대인과 일치 | 등기부등본 및 계약서상 임대인과 불일치 |
만약 '위반건축물' 표기가 있다면, 어떤 부분을 위반했는지 구체적인 내용도 함께 기재됩니다. (건축법 제79조) 예를 들어 '무단 증축', '무단 용도변경' 등이 대표적입니다. 이런 표기가 있다면 계약에 신중해야 합니다.
위반건축물이라면 어떻게 해야 하나요?
위반건축물로 확인되었다면, 가장 좋은 방법은 다른 안전한 매물을 알아보는 것입니다. 하지만 매물이 마음에 들어 계약을 포기하기 어렵다면, 최소한의 안전장치를 마련해야 합니다. 임대인에게 위반 사항의 시정 및 원상복구 계획이 있는지 확인하고, 이를 계약서 특약으로 명시하는 것을 고려해볼 수 있습니다.
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원상복구 조건부 계약
"잔금 지급일 전까지 위반건축물 내용을 시정하고, 건축물대장에서 [위반건축물] 표기를 말소하는 조건으로 하며, 이행되지 않을 시 본 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다." 와 같은 특약을 협의할 수 있습니다.
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이행강제금 부담 주체 명확화
임차인이 거주하는 동안 부과되는 이행강제금은 임대인이 책임진다는 내용을 명시하여 분쟁을 예방할 수 있습니다. 하지만 이는 보증금 회수 위험 자체를 해결해주지는 못합니다.
마무리
신축빌라는 깨끗하고 편의시설이 좋다는 장점이 있지만, 눈에 보이지 않는 위험이 숨어있을 수 있습니다. 특히 사용승인 후 불법으로 구조를 변경한 위반건축물은 임차인의 보증금을 위협하는 심각한 문제입니다.
계약 전 건축물대장을 직접 확인하는 습관만으로도 큰 위험을 피할 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본의 권리관계는 물론, 건축물대장 기반의 위반건축물 여부까지 함께 확인해드립니다. 안심등기에서는 위반건축물 등재 시 보증보험 가입이 어려울 수 있다는 점을 고려해 계약 진행에 신중한 검토가 필요한 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>
실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?
계약 가능 상태 확인하기판단 근거 및 출처
이 글의 핵심 요약
안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금, 임대인, 등기·건축물 3가지 기준으로 평가해 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다. 이 글은 그중 등기·건축물 기준의 핵심 확인 사항인 위반건축물을 다룹니다.
신축빌라라도 사용승인 후 불법 증축된 위반건축물이 있을 수 있으며, 이는 전세보증금반환보증 가입 거절, 대출 제한, 경매 시 낙찰가 하락으로 인한 보증금 손실 위험을 만듭니다. 계약 전 정부24에서 건축물대장을 발급받아 '위반건축물' 표기가 있는지 반드시 확인해야 합니다.
안심등기에서는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 보증보험 가입이 어려워지는 등 위험 요인을 고려해 「계약 진행 가능 상태」를 조건부적격으로 판단합니다. 이는 계약을 진행하기 전 위험 요소를 해결하거나 충분히 인지해야 함을 의미합니다.
만약 위반건축물로 확인되면 계약을 재고하는 것이 가장 안전하며, 부득이하게 계약할 경우 잔금일 전까지 위반 사항을 원상복구하고 건축물대장에서 관련 표기를 삭제하는 조건을 특약으로 명시하는 등의 안전장치가 필요합니다.