위반건축물, 계약 전 건축물대장으로 꼭 확인해야 하나요?

한 줄 답변

네, 반드시 확인해야 합니다. 위반건축물은 전세자금대출이나 전세보증금반환보증 가입이 거절될 수 있고, 이행강제금 부과나 원상복구 명령으로 주거 안정성을 해칠 수 있어 계약 전 건축물대장 확인이 필수적입니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축물대장에 노란색 바탕으로 '위반건축물'이라고 표기된 건물로, 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 대수선하거나 용도를 변경한 경우를 말합니다. (건축법) 흔히 '불법건축물'이라고도 불립니다.

<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>
<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>
  • 베란다 무단 확장

    발코니나 베란다를 허가 없이 확장하여 거실이나 방으로 사용하는 경우입니다.

  • 불법 옥탑방 증축

    옥상에 허가 없이 주거용 옥탑방을 만드는 경우입니다.

  • 세대 수 늘리기 (방 쪼개기)

    하나의 세대를 여러 개의 작은 원룸으로 나누어 임대 수익을 높이는 경우입니다.

  • 무단 용도 변경

    근린생활시설(상가)로 허가받은 공간을 주거용으로 사용하는 경우입니다.

임차인에게 어떤 위험이 있나요?

위반건축물에 거주하는 임차인은 법적 보호의 사각지대에 놓일 수 있습니다. 당장 거주에 문제가 없어 보여도, 보증금 회수와 주거 안정성에 직접적인 영향을 미치는 다음과 같은 위험이 있습니다.

  • 전세보증금반환보증 가입 거절

    HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증금반환보증 가입을 거절합니다. 보증금을 지켜줄 가장 강력한 안전장치가 사라지는 셈입니다.

  • 전세자금대출 제한 또는 불가

    은행 등 금융기관은 위반건축물을 담보로 인정하지 않아 전세자금대출 심사를 거절하거나 한도를 대폭 줄일 수 있습니다.

  • 이행강제금으로 인한 경매 위험

    관할 구청은 시정명령이 이행될 때까지 임대인에게 이행강제금을 반복 부과합니다. 임대인이 이를 감당하지 못하면 집이 경매에 넘어갈 수 있고, 이 과정에서 보증금 회수가 복잡해질 수 있습니다.

  • 주거 안정성 위협

    원상복구 명령으로 인해 살고 있는 집의 일부를 철거해야 하는 등 주거 환경이 불안정해질 수 있습니다.

어떻게 확인하고 대응해야 하나요?

위반건축물 여부는 계약 전 '건축물대장'을 통해 누구나 쉽게 확인할 수 있습니다. 정부24 또는 세움터 홈페이지에서 무료로 열람 및 발급이 가능합니다.

건축물대장 확인 방법

  1. 정부24 접속 및 로그인: 정부24 홈페이지에 접속하여 '건축물대장'을 검색하고 발급/열람 서비스를 선택합니다.

  3. 주소 입력 및 발급: 계약하려는 집의 주소를 정확히 입력하고, 대장 종류는 '일반(단독주택)' 또는 '집합(아파트, 빌라 등)'을 선택하여 발급합니다.

  5. '변동사항' 확인: 발급된 건축물대장의 첫 장 우측 상단 또는 마지막 '변동사항' 란에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표기되어 있는지 확인합니다.
건축물대장
건축물대장

안심등기에서는 이 과정을 자동화하여, 주소 입력만으로 건축물대장상 위반건축물 여부를 확인하고, 해당 위험이 보증금 회수 가능성에 미치는 영향을 분석해 알려줍니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 안심등기는 위반건축물이 확인되면 계약 진행에 주의가 필요한 조건부적격으로 판단하며, 보증보험 가입 제한 등 관련 위험을 함께 안내합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

위반건축물 확인 시 대응 방안

만약 마음에 드는 집이 위반건축물이라면, 계약을 진행하기보다 다른 매물을 알아보는 것이 가장 안전합니다. 하지만 계약을 꼭 진행해야 하는 상황이라면, 최소한의 안전장치를 마련해야 합니다.

  • 원상복구 및 이행강제금 책임 특약 명시

    계약서 특약에 '잔금 지급일까지 위반 내용을 시정하고, 위반건축물 표기를 말소한다'는 조건을 명시하고, '임대차 기간 중 발생하는 이행강제금은 임대인이 책임진다'는 내용을 포함시키는 것이 좋습니다.

  • 보증금 감액 협의

    전세보증보험 가입이 불가능한 위험을 감수하는 만큼, 보증금을 시세보다 현저히 낮게 조정하여 위험 부담을 줄이는 방법을 고려할 수 있습니다.

마무리

위반건축물 확인은 안전한 전세계약을 위한 임차인의 기본 권리이자 의무입니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 단 몇 분만 투자하여 건축물대장을 확인하는 습관이 소중한 보증금을 지키는 첫걸음이 될 수 있습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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등기부등본의 권리관계, 건축물대장의 위반 여부, 시세 대비 보증금 수준 등 계약 전 확인해야 할 항목들은 복잡하고 번거롭게 느껴질 수 있습니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하는 것만으로 이러한 핵심 위험 요소를 한 번에 분석하고 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처