위반건축물, HUG 안심전세대출과 보증보험 가입될까요?

한 줄 답변

계약하려는 집에 위반건축물 기록이 있다면, HUG 안심전세대출과 전세보증금반환보증 심사에서 거절될 가능성이 매우 높습니다. 보증기관은 주택의 법적 안정성을 중요하게 보기 때문입니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물은 건축법 규정을 위반하여 건축되거나 무단으로 용도를 변경한 건물을 말합니다. (건축법) 건축물대장을 발급했을 때, 오른쪽 위 노란색 영역에 '위반건축물'이라고 표시됩니다. 발코니를 무단으로 확장하거나, 옥탑방을 만들거나, 상가를 주거용으로 불법 개조하는 경우가 대표적입니다.

<출처: [위반건축물사례], 구리시, 2024년>
<출처: [위반건축물사례], 구리시, 2024년>

이런 건물은 법적 상태가 불안정하여 구청 등 지자체로부터 원상복구 명령이나 이행강제금을 부과받을 수 있습니다. 이행강제금은 시정될 때까지 반복해서 부과될 수 있어 임대인의 재정 상태에 영향을 줄 수 있습니다.

HUG 대출·보증 심사에서 왜 중요한가요?

HUG(주택도시보증공사)를 포함한 대부분의 보증기관과 은행은 위반건축물에 대한 대출 및 보증 상품 취급을 제한합니다. 주택의 법적 안정성과 담보 가치를 중요하게 평가하기 때문입니다.

  • 전세보증금반환보증 가입 제한

    HUG는 전세보증금반환보증 심사 시 건축물대장상 위반건축물 등재 여부를 확인하며, 등재된 경우 보증 가입을 거절하는 것을 원칙으로 합니다. 이는 보증금 회수의 첫 번째 안전장치가 사라지는 것을 의미합니다.

  • 안심전세대출 등 전세대출 불가

    HUG 안심전세대출은 전세보증금반환보증 가입이 필수 조건입니다. 따라서 위반건축물이라 보증 가입이 거절되면, 안심전세대출 역시 실행되지 않습니다. 다른 은행의 일반 전세대출 상품도 대부분 위반건축물은 대출을 제한합니다.

계약 전 어떻게 확인하고 대처해야 하나요?

마음에 드는 집이 위반건축물일 가능성이 있다면 계약 전 반드시 확인하고 대처해야 합니다. 대출과 보증보험 가입이 거절되면 계획에 큰 차질이 생기기 때문입니다.

건축물대장
건축물대장
  • 건축물대장 직접 발급하여 확인

    계약 전 정부24 또는 세움터 홈페이지를 통해 직접 건축물대장을 발급받아 우측 상단에 '위반건축물' 표시가 있는지 확인하는 것이 가장 확실합니다. 중개인이 보여주는 서류만 믿기보다 직접 확인하는 것이 안전합니다.

  • 위반 내용 및 시정 가능성 확인

    만약 위반건축물이라면 어떤 부분이 문제인지, 임대인이 원상복구 등 시정할 의지가 있는지 확인해야 합니다. 다만 시정이 단기간에 끝나지 않는 경우가 많아 잔금일 전까지 해결되기 어려울 수 있습니다.

  • 대출 실행 은행에 사전 문의

    대출을 받아야 한다면, 해당 주소지를 가지고 은행에 방문하여 위반건축물인 경우 대출이 가능한지 사전에 문의해보는 것이 좋습니다. 대부분의 경우 어렵다는 답변을 받게 될 것입니다.

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 건축물대장 정보를 분석해 위반건축물 여부를 확인하고, 이것이 보증금 회수 가능성에 미치는 영향을 함께 알려줍니다. 안심등기에서는 위반건축물을 계약 진행에 주의가 필요한 조건부적격 상태로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 보증보험 가입이 거절되는 등 위험 요인이 있지만, 임차인이 위험을 인지하고 계약 여부를 신중히 결정해야 하는 단계임을 의미합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

마무리

위반건축물은 전세 계약의 안정성을 크게 해치는 요소입니다. 특히 HUG 안심전세대출이나 전세보증금반환보증 가입을 계획하고 있다면, 위반건축물인 주택은 사실상 계약 진행이 어렵다고 보아야 합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

계약서에 도장을 찍기 전에 건축물대장을 직접 확인하는 습관이 중요합니다. 이 과정을 통해 예상치 못한 대출 거절이나 보증 가입 불가 상황을 미리 막을 수 있습니다. 여러 서류를 직접 확인하고 판단하기 번거롭다면, 안심등기를 통해 등기부등본의 권리관계와 건축물대장의 위험 요소를 한 번에 확인할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처