위반건축물, 전입신고와 확정일자는 문제 없을까요?

한 줄 답변

네, 위반건축물이라도 전입신고와 확정일자를 받는 것은 가능합니다. 하지만 전세대출이나 전세보증금반환보증 가입이 거절될 수 있고, 나중에 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금 회수에 불리하게 작용할 수 있습니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법규를 위반하여 허가 없이 건물을 짓거나(무단 증축), 용도를 변경한(무단 용도변경) 건축물을 말합니다. 건축물대장을 발급했을 때 오른쪽 위에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표시되어 있다면 해당됩니다.

<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>
<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>

임대인은 위반 사항을 시정할 때까지 이행강제금을 내야 하지만, 임차인 입장에서는 더 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 보증금 회수와 직결되는 금융 문제에서 어려움을 겪을 수 있습니다.

전입신고와 확정일자는 가능합니다

주택임대차보호법상 임차인의 권리(대항력, 우선변제권)는 건물의 적법성 여부가 아니라 실제 주거 여부를 기준으로 합니다. 따라서 위반건축물이라도 임차인이 실제로 거주하고 있다면, 행정복지센터에서 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받을 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조)

위반건축물 계약 시 발생하는 실제 위험

전입신고와 확정일자가 가능하다고 해서 모든 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 임차인은 다음과 같은 실질적인 위험에 노출될 수 있습니다.

  • 전세보증금반환보증 가입 불가

    HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사) 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증금반환보증 상품 가입을 거절합니다. 보증금을 지켜줄 가장 강력한 안전장치가 사라지는 셈입니다.

  • 전세대출 실행 어려움

    은행 등 금융기관 역시 위반건축물을 담보로 한 대출을 꺼립니다. 전세대출 심사에서 불이익을 받거나 대출 자체가 거절될 수 있습니다.

  • 경매 시 낙찰가 하락

    만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 위반건축물이라는 점 때문에 일반 매물보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높습니다. 이는 임차인이 돌려받을 수 있는 배당금이 줄어든다는 의미입니다.

계약 전 확인하고 대응하는 방법

안심등기에서는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 「등기·건축물」 기준을 조건부적격으로 판단합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 계약 진행이 불가능한 '부적격'은 아니지만, 앞서 설명한 위험들 때문에 계약 전 반드시 추가 확인과 협의가 필요하다는 의미입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

만약 마음에 드는 집이 위반건축물이라면, 계약서에 도장을 찍기 전에 다음 사항을 확인하고 임대인과 협의하는 것이 좋습니다.

  • 위반 내용 및 시정 계획 확인

    어떤 부분이 위반되었는지, 임대인이 이행강제금을 납부하고 있는지, 구체적인 원상복구 계획이 있는지 확인합니다. 구두 약속보다는 서면으로 받는 것이 안전합니다.

  • 보증금 수준 조정

    보증보험 가입이 어렵고 시세보다 저렴하게 거래되는 만큼, 주변 시세 대비 보증금이 충분히 낮은지 확인하고 조정이 필요할 수 있습니다.

  • 특약사항 명시

    “임대인은 잔금 지급일까지 위반건축물 사항을 시정하고, 만약 시정되지 않을 경우 계약을 해지하고 임차인에게 계약금 배액을 반환한다” 와 같은 특약을 계약서에 명시하는 것을 고려할 수 있습니다.

마무리

위반건축물은 당장 거주하는 데 문제가 없어 보여도, 보증금 회수라는 가장 중요한 문제에서 예상치 못한 어려움을 겪게 할 수 있습니다. 전입신고와 확정일자가 가능하다는 점만 믿고 안심하기보다는, 보증보험 가입이나 대출에 미치는 영향을 반드시 먼저 확인해야 합니다.

이러한 항목들을 계약 전에 직접 확인하기 번거롭다면, 안심등기에서 주소와 보증금을 입력해 건축물대장 정보와 함께 다른 위험 요소는 없는지 한 번에 점검해 볼 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처