위반건축물, 전세보증금반환보증은 왜 거절될까요?

한 줄 답변

보증기관은 불법 개조 등으로 건물의 실제 가치나 권리관계가 불명확해진 위반건축물을 위험 자산으로 보고, 보증 심사에서 가입을 거절하는 경우가 많습니다. 이는 보증금 회수 리스크를 관리하기 위한 조치입니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 개축, 대수선하거나 용도를 변경한 건물을 말합니다. (건축법 제79조) 건축물대장 우측 상단에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표시됩니다.

건축물대장
건축물대장

흔한 예로는 베란다를 터서 방으로 만들거나, 옥상에 옥탑방을 짓거나, 주차장 공간을 주거용으로 개조하는 '근생빌라' 등이 있습니다. 이런 불법 개조는 건물의 안전과 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

전세보증금반환보증은 어떤 제도인가요?

전세보증금반환보증은 임대인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관(HUG, HF 등)이 대신 보증금을 지급해주는 금융 상품입니다. 임차인의 보증금을 지키는 중요한 안전장치 역할을 합니다. (주택도시기금법 제19조)

왜 함께 확인해야 하나요?

보증기관은 보증사고 발생 시 해당 주택을 경매 등으로 처분해 자금을 회수해야 합니다. 하지만 위반건축물은 몇 가지 문제 때문에 이 과정이 복잡해집니다.

  • 정확한 가치 산정의 어려움

    불법 증축된 부분은 법적 보호를 받지 못해 감정평가 시 가치에서 제외될 수 있습니다. 이는 주택의 담보가치를 떨어뜨려 보증기관의 손실 위험을 높입니다.

  • 낙찰가 하락 및 경매 유찰 가능성

    위반건축물은 매수인이 이행강제금을 부담해야 할 수 있어 경매 시장에서 인기가 낮습니다. 이는 낮은 낙찰가나 유찰로 이어져 보증금 회수를 더 어렵게 만듭니다.

  • 대출 및 금융 제한

    은행 등 금융기관도 위반건축물을 담보로 한 대출을 꺼립니다. 이는 보증기관의 리스크 관리 기준과 동일한 맥락입니다.

계약 전 무엇을 확인하고 판단해야 하나요?

가장 먼저 정부24나 세움터에서 건축물대장을 발급받아 우측 상단에 '위반건축물' 표시가 있는지 확인해야 합니다. 이 간단한 확인만으로도 미래의 큰 위험을 피할 수 있습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

안심등기에서는 건축물대장 정보를 바탕으로 위반건축물 여부를 확인하여, 해당할 경우 조건부적격으로 판단하고 주의가 필요함을 알려줍니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 이는 보증보험 가입이 거절될 수 있는 중요한 신호이므로, 계약 진행에 신중한 검토가 필요하다는 의미입니다.

위반건축물이라면 어떻게 해야 할까요?

위반건축물로 확인되면, 전세보증금반환보증 가입은 사실상 어렵다고 보아야 합니다. 이 경우 선택지는 다음과 같습니다.

  • 다른 매물 알아보기

    보증금 보호가 최우선이라면, 보증보험 가입이 가능한 다른 안전한 매물을 찾는 것이 가장 현명한 방법입니다.

  • 임대인에게 시정 요구 및 특약 작성

    임대인이 잔금 지급 전까지 위반 사항을 시정하고 위반건축물 표기를 해제하는 조건으로 계약을 진행할 수 있습니다. 이 경우 '위반사항 미시정 시 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다'는 특약을 반드시 명시해야 합니다.

마무리

전세 계약에서 위반건축물 여부 확인은 보증금을 지키기 위한 필수적인 과정입니다. 건축물대장 확인을 통해 보증보험 가입 가능성을 미리 점검하고, 위험 요인이 발견되면 계약을 신중하게 재고하는 것이 중요합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

이러한 건축물대장 정보와 등기부등본의 권리관계, 시세 대비 보증금 수준을 계약 전에 한 번에 확인하고 싶다면, 안심등기에서 주소와 보증금을 입력하여 종합적인 계약 진행 가능 상태를 미리 점검해볼 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처