집 보러 갔을 때 건축물대장 확인! 위반건축물 체크 방법

한 줄 답변

위반건축물 여부는 정부24 또는 '세움터' 앱을 통해 건축물대장을 발급받아 즉시 확인할 수 있습니다. 건축물대장 첫 장 오른쪽 위에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표기되어 있는지 확인하는 것이 가장 중요합니다.

위반건축물이란 무엇이고 왜 위험한가요?

위반건축물이란 건축법 규정을 어기고 무단으로 건물을 증축, 대수선, 용도 변경한 불법건축물을 말합니다. 흔히 '발코니 확장', '옥탑방 증축', '근린생활시설을 주거용으로 개조'하는 경우가 많습니다. 위반건축물은 임차인에게 여러 가지 위험을 초래할 수 있습니다.

<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>
<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>
  • 전세보증금반환보증 가입 불가

    HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증금반환보증 가입을 거절합니다. 보증금 회수를 위한 가장 중요한 안전장치를 잃게 됩니다.

  • 전세대출 제한 또는 거절

    은행 등 금융기관은 위반건축물을 담보로 인정하지 않아 전세대출 한도가 줄거나 대출 자체가 거절될 수 있습니다.

  • 이행강제금으로 인한 경매 위험

    시정명령을 따르지 않은 건물주에게는 원상 복구될 때까지 이행강제금이 계속 부과됩니다. 임대인이 이를 감당하지 못하면 집이 압류되거나 경매에 넘어갈 위험이 있습니다. (건축법 제80조)

건축물대장에서 어떻게 확인하나요?

건축물대장은 정부24 웹사이트나 모바일 앱을 통해 무료로 쉽게 발급받을 수 있습니다. 집을 보러 간 현장에서도 스마트폰으로 바로 확인이 가능합니다. 건축물대장을 발급받았다면 다음 두 가지를 집중적으로 확인해야 합니다.

1. 첫 장 오른쪽 위 '위반건축물' 표기 확인

가장 중요하고 확실한 방법입니다. 건축물대장 첫 페이지 오른쪽 상단에 노란색 바탕으로 '위반건축물'이라는 글자가 명확하게 찍혀 있는지 확인하세요. 이 표기가 있다면 해당 건물은 건축법을 위반한 상태입니다.

건축물대장
건축물대장

2. 변동내용 및 원인 확인

만약 '위반건축물' 표기가 있다면, 마지막 장의 '변동내용 및 원인' 항목을 확인하여 어떤 부분을 왜 위반했는지 파악할 수 있습니다. 예를 들어 '무단증축', '무단용도변경' 등의 내용이 적혀 있습니다. 이를 통해 위험의 종류와 정도를 가늠할 수 있습니다.

안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 건축물대장 정보를 바탕으로 위반건축물 여부를 자동으로 확인해 알려줍니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 복잡한 서류를 직접 발급하기 전에 간편하게 리스크를 점검해볼 수 있습니다.

위반건축물이라면 어떻게 해야 하나요?

마음에 드는 집이 위반건축물로 확인되었다면, 계약을 진행하기 전에 신중한 판단이 필요합니다. 안심등기에서는 위반건축물이 확인될 경우, 계약 진행에 주의가 필요한 '조건부적격'으로 판단합니다. 이는 '계약 금지'가 아니라, 위험을 인지하고 해결 방안을 모색해야 한다는 신호입니다.

보증보험 가입이 어렵고 대출이 제한될 수 있다는 점을 감수하고 계약을 진행한다면, 최소한의 안전장치를 마련하는 것이 좋습니다.

  • 임대인의 원상복구 및 시정 약속 특약

    계약서 특약사항에 '잔금 지급일 전까지 위반사항을 시정하고, 건축물대장에서 위반건축물 표기를 말소한다'는 내용을 명시하고, 이행되지 않을 시 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다는 조건을 다는 것이 좋습니다.

  • 보증금 조정 협의

    보증보험 가입이 불가능한 위험을 감수하는 만큼, 시세보다 낮은 보증금으로 조정할 것을 임대인에게 요구해볼 수 있습니다.

  • 계약 재검토

    임대인이 원상복구에 비협조적이거나 위험을 감수하기 어렵다고 판단되면, 계약을 진행하지 않고 다른 안전한 매물을 알아보는 것이 현명한 선택일 수 있습니다.

마무리

위반건축물은 전세보증금반환보증 가입과 전세대출에 직접적인 영향을 미치는 중요한 확인 사항입니다. 마음에 드는 집일수록 계약을 서두르기 쉽지만, 집을 둘러본 현장에서 잠시 시간을 내어 건축물대장을 확인하는 습관이 소중한 보증금을 지키는 첫걸음이 될 수 있습니다.

이러한 확인 절차가 번거롭게 느껴진다면, 안심등기를 통해 등기부등본의 권리관계는 물론 건축물대장의 위반 여부까지 한 번에 점검해볼 수 있습니다. 계약 전 잠재적인 위험 요소를 미리 파악하고 안전한 결정을 내리는 데 도움이 될 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처