위반건축물, 전세 계약 시 실거래가에 어떤 영향을 미치나요?

한 줄 답변

위반건축물은 시세보다 저렴하게 나올 수 있지만, 전세보증금반환보증 가입이 거절되고 전세대출이 제한될 수 있어 보증금 회수 안전장치가 줄어드는 위험이 있습니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법상 허가나 신고 없이 무단으로 건물을 증축, 개축, 대수선하거나 용도를 변경하여 건축물대장에 위반 사항이 기록된 건물을 말합니다. 흔히 ‘불법건축물’이라고도 불리며, 옥탑방이나 발코니 확장, ‘근생빌라’의 주거용도 불법 전환 등이 대표적인 사례입니다. (건축법)

<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>
<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>

정부는 위반 사실이 시정될 때까지 건물 소유주에게 이행강제금을 계속 부과할 수 있습니다. 이행강제금은 임차인에게 직접 부과되지는 않지만, 집주인의 재정 압박으로 이어져 보증금 반환에 문제를 일으키는 간접적인 원인이 될 수 있습니다.

전세 계약 시 발생하는 문제점

위반건축물은 당장 거주하는 데는 문제가 없어 보여도, 임차인의 가장 중요한 안전장치인 전세보증금반환보증과 전세대출에 직접적인 영향을 미칩니다.

  • 전세보증금반환보증 가입 불가

    HUG, HF 등 모든 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증금반환보증 신규 가입을 거절합니다. 보증금이 시세보다 아무리 낮아도, 가장 강력한 보증금 회수 안전장치가 사라지는 셈입니다. (HUG 전세보증금반환보증 안내)

  • 전세대출 한도 축소 또는 거절

    대부분의 은행은 위반건축물을 담보로 인정하지 않기 때문에 전세대출 심사 시 한도를 줄이거나 대출 자체를 거절할 가능성이 높습니다. 특히 버팀목 전세자금대출 등 정책 대출 상품은 이용이 거의 불가능합니다.

  • 낮은 환금성과 시세 하락 위험

    위반건축물은 매매가 잘 이루어지지 않아 환금성이 떨어집니다. 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 일반 매물보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높아 보증금 전액을 회수하지 못할 위험이 커집니다.

계약 전 확인 및 대응 방법

마음에 드는 집이 위반건축물이라면 어떻게 해야 할까요? 안심등기는 위반건축물에 대해 조건부적격으로 판단하며, 계약 진행을 위해 다음과 같은 사항을 확인하고 대응할 것을 안내합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기
확인 서류 확인 내용
건축물대장 표제부 우측 상단에 '위반건축물' 노란색 표기 여부 확인
계약서 특약 '잔금 지급 전까지 위반사항을 시정(원상복구)한다'는 조건 명시
임대인 이행강제금 부과 이력, 원상복구 계획 및 가능 여부 확인

가장 좋은 방법은 임대인이 잔금일 전까지 위반 사항을 모두 원상복구하고, 구청 확인을 거쳐 건축물대장에서 위반건축물 표기를 삭제하는 것입니다. 이 내용을 계약서 특약으로 반드시 명시하고, 이행되지 않을 시 계약을 해지하고 계약금을 반환받는다는 조항을 넣는 것이 안전합니다.

마무리

위반건축물은 시세가 저렴하다는 장점 때문에 고민될 수 있습니다. 하지만 전세보증금반환보증 가입 불가, 대출 제한 등 보증금 회수 안정성을 크게 떨어뜨리는 명확한 위험 요인입니다.

이러한 건축물 정보와 위험 신호는 계약 전에 미리 확인하는 것이 중요합니다. 안심등기에서는 주소와 보증금을 입력해 등기부등본과 건축물대장 정보를 바탕으로 위반건축물 여부, 권리관계, 보증보험 가입 가능성 등을 종합적으로 확인해 볼 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처