위반건축물이라 전세대출이 막혔을 때 해결책

한 줄 답변

위반건축물은 전세대출과 전세보증보험 가입을 어렵게 만드는 대표적인 원인입니다. 임대인이 위반 사항을 시정(원상복구)하고 건축물대장에서 해당 표기를 삭제하는 것이 가장 확실한 해결책입니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법 등 관련 법령을 위반하여 허가나 신고 없이 무단으로 증축, 대수선, 용도변경 등을 한 건축물을 말합니다. 베란다를 확장하거나, 옥탑방을 만들거나, 주차장을 방으로 개조하는 경우가 대표적입니다.

<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>
<출처: [위반건축물 예방사례집], 광주광역시, 2020년>

이러한 위반 사실이 적발되면, 건축물대장 표제부 우측 상단에 노란색 바탕으로 '위반건축물'이라고 표기됩니다. 이 표기는 임대인이 위반 사항을 시정하고 이행강제금 등을 납부해야만 사라집니다. (건축법 제79조)

건축물대장
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왜 대출과 보증보험이 어려운가요?

금융기관과 보증기관은 위반건축물을 위험 자산으로 봅니다. 주택의 가치를 정확히 평가하기 어렵고, 추후 행정 조치로 인해 주택 가치가 하락하거나 분쟁이 발생할 가능성이 있기 때문입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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  • 전세대출 제한

    HF(한국주택금융공사), HUG(주택도시보증공사) 등 대부분의 금융기관 및 보증기관은 전세대출 심사 시 위반건축물인 경우 대출을 거절하거나 한도를 크게 줄입니다.

  • 전세보증보험 가입 불가

    HUG, HF, SGI 모든 보증기관은 위반건축물에 대한 전세보증금반환보증 가입을 거절합니다. 보증금을 보호할 가장 중요한 안전장치를 잃게 되는 셈입니다.

어떻게 해결을 시도할 수 있나요?

위반건축물 표기가 확인되었다면, 계약을 진행하기 전에 해결 방안을 모색하는 것이 안전합니다. 가장 좋은 방법은 임대인이 위반 사항을 해결하는 것이지만, 현실적으로 어려운 경우가 많아 다른 대안도 함께 고려해야 합니다.

해결 방안 확인 및 조치사항
임대인의 시정 조치 잔금일 전까지 위반 사항을 원상복구하고, 건축물대장에서 '위반건축물' 표기를 삭제하는 조건을 특약에 명시합니다.
대출 기관 확인 일부 은행이나 2금융권에서 자체 상품으로 대출을 취급하는 경우가 있으나, 금리가 높거나 조건이 불리할 수 있어 신중한 확인이 필요합니다.
다른 매물 검토 임대인의 시정 의지가 없거나 단기간 내 해결이 어렵다면, 보증금을 안전하게 지키기 위해 다른 매물을 알아보는 것이 현명한 선택일 수 있습니다.

마무리

위반건축물 여부는 계약 전 건축물대장을 통해 직접 확인할 수 있습니다. 정부24나 세움터에서 온라인으로 쉽게 열람 및 발급이 가능합니다. 계약하려는 집의 안전성을 확인하는 가장 기본적인 절차이므로 잊지 말고 확인하는 것이 좋습니다.

세이프홈즈 - 안심등기
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안심등기에서는 주소와 보증금을 입력하면 등기부등본과 건축물대장을 기반으로 한 권리관계, 위반건축물 여부 등을 종합적으로 분석해 알려줍니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 복잡한 서류를 직접 확인하기 어렵다면, 안심등기를 통해 계약 진행 가능 상태를 먼저 점검해볼 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처