위반건축물 전세계약, 건축물대장으로 위험 확인하는 법

한 줄 답변

위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 거절될 수 있고, 경매 시 보증금 회수가 어려워질 수 있어 계약 전 반드시 건축물대장에서 위반 여부를 확인해야 합니다.

위반건축물이란 무엇인가요?

위반건축물이란 건축법을 위반하여 지어졌거나 무단으로 용도를 변경 또는 증축한 건물을 말합니다. (건축법) 흔히 '불법건축물'이라고도 부르며, 대표적인 유형은 다음과 같습니다.

<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>
<출처: [알기쉬운 건축여행], 국토교통부, 2017년>
  • 무단 증축

    허가 없이 베란다를 확장하거나 옥상에 옥탑방을 만드는 경우입니다.

  • 불법 용도변경

    근린생활시설(상가)로 허가받은 공간을 주거용 원룸으로 바꿔 임대하는 '근생빌라'가 대표적입니다.

  • 쪼개기

    하나의 가구를 여러 개의 작은 원룸으로 불법 개조하여 가구 수를 늘리는 경우입니다.

임차인에게 어떤 위험이 있나요?

위반건축물은 임차인에게 여러 가지 직접적인 위험을 초래할 수 있습니다. 당장 거주하는 데 문제가 없어 보여도, 보증금 회수와 직결되는 문제가 발생할 수 있습니다.

위험 요소 임차인에게 미치는 영향
전세보증보험 가입 불가 HUG, HF 등 대부분의 보증기관은 위반건축물에 대한 보증 가입을 거절합니다. 보증금 보호 장치가 사라지는 셈입니다.
은행 대출 제한 전세대출 연장이 거절되거나 신규 대출이 불가능할 수 있습니다.
경매 시 낙찰가 하락 위반 사항을 원상복구하는 비용과 이행강제금 부담 때문에 낙찰가가 낮아져 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있습니다.
강제이행금 및 원상복구 임대인이 이행강제금을 내지 못해 집이 압류되거나, 갑작스러운 원상복구 공사로 거주에 불편을 겪을 수 있습니다.

어떻게 확인하고 대처해야 하나요?

위반건축물 여부는 '건축물대장'을 통해 누구나 쉽게 확인할 수 있습니다. 계약 전이라면 반드시 직접 확인하고, 이미 위반건축물이라면 신중하게 판단해야 합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기
  • 정부24 또는 세움터에서 건축물대장 열람

    계약하려는 집 주소의 건축물대장을 발급받아 오른쪽 위 노란색 영역에 '위반건축물'이라고 표시되어 있는지 확인합니다.

  • 안심등기로 계약 전 위험 신호 확인

    안심등기는 건축물대장 정보를 분석해 위반건축물 여부를 자동으로 확인합니다. 위반건축물로 확인되면, 보증보험 가입이 어려울 수 있다는 점 등을 고려해 조건부적격으로 판정하고 주의를 안내합니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED>

  • 계약서 특약 추가 검토

    만약 위반 사항이 경미하고 다른 조건이 좋아 계약을 진행하고 싶다면, '임대인은 잔금 지급 전까지 위반건축물 사항을 모두 시정한다' 와 같은 특약을 추가하는 것을 고려할 수 있습니다. 하지만 이행이 담보되지 않을 위험이 있습니다.

마무리

위반건축물은 임차인의 소중한 보증금을 위협하는 대표적인 위험 요소입니다. 매물이 아무리 마음에 들어도, 계약 전 건축물대장을 확인하는 단 몇 분의 노력으로 큰 위험을 피할 수 있습니다.

특히 전세사기범들은 위반건축물인 것을 숨기고 계약을 유도하는 경우가 많습니다. 건축물대장 확인, 전세보증보험 가입 가능 여부 확인은 이제 선택이 아닌 필수입니다. 안심등기에서는 주소와 보증금 입력만으로 건축물대장 위험 신호와 HUG·HF 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 함께 확인할 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처