건축물대장에 '위반건축물', 해제된다는 말만 믿고 계약해도 될까요?

한 줄 답변

구두 약속만 믿고 계약하는 것은 위험할 수 있습니다. 위반건축물은 전세보증금반환보증 가입이 거절되고 전세대출이 제한될 수 있으며, 최악의 경우 보증금 회수 순위에도 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

위반건축물이 왜 위험한가요?

'위반건축물'은 건축법을 어기고 무단으로 건물을 증축, 개조, 용도 변경하여 건축물대장에 노란색으로 표기된 상태를 말합니다. 임차인에게는 크게 세 가지 위험이 따를 수 있습니다.

건축물대장
건축물대장
  • 전세보증금반환보증 가입 불가

    HUG, HF 등 모든 보증기관은 위반건축물에 대한 신규 보증을 거절합니다. 보증금을 지켜줄 가장 강력한 안전장치가 사라지는 셈입니다.

  • 전세대출 실행 불가 또는 중단

    대부분의 은행은 위반건축물을 담보로 한 전세대출을 취급하지 않습니다. 대출 실행이 거절되거나, 기존 대출 연장이 어려워질 수 있습니다.

  • 보증금 회수 순위 불리

    경매 시 위반 부분이 철거되거나 감정가에서 제외되어 낙찰가가 낮아질 수 있습니다. 이는 곧 임차인이 돌려받을 수 있는 배당금이 줄어든다는 의미입니다.

안심등기에서는 어떻게 판단하나요?

안심등기는 건축물대장에 '위반건축물'이 등재된 경우, 「등기·건축물」 기준을 조건부적격으로 판단합니다. 계약을 무조건 막는 '부적격'이 아닌 이유는, 다른 기준(시세 대비 보증금, 임대인)이 안전하고 위험 요소를 임차인이 인지했다면 계약을 검토할 여지가 있기 때문입니다. <안심등기 RC코드 - RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED> 하지만 이는 보증보험 가입이나 대출이 가능하다는 의미가 아니므로, 반드시 별도 확인이 필요합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기
위험 요소 판단 근거 안심등기 판정
위반건축물 등재 건축법 위반, 보증 및 대출 제한 가능성 조건부적격
비주거용 용도 주택임대차보호법 보호 여부 불확실 조건부적격


안전장치를 만드는 방법

임대인의 '해제 예정'이라는 말만 믿기보다, 계약서에 명확한 안전장치를 마련하는 것이 중요합니다. 구두 약속은 법적 효력이 없기 때문입니다.

반드시 포함해야 할 특약 3가지

  • 위반사항 해소 시점 명시

    (특약 예시) "임대인은 잔금 지급일(또는 입주일) 전까지 현 매물의 위반건축물 상태를 완전히 해소하고, 정상 상태의 건축물대장을 임차인에게 제시한다."

  • 해제 실패 시 계약 무효 및 반환 조건

    (특약 예시) "위 조항이 이행되지 않을 경우, 본 계약은 조건 없이 무효로 하며, 임대인은 임차인에게 이미 지급된 계약금 전액을 즉시 반환한다."(계약금 배액 배상 조항 추가 가능)

  • 대출 및 보증보험 관련 조건

    (특약 예시) "임차인의 전세대출 및 전세보증금반환보증 가입이 위반건축물 사유로 거절될 경우, 본 계약은 무효로 하고 계약금은 전액 반환한다."

마무리

위반건축물은 임차인에게 여러 불리한 상황을 만들 수 있는 명확한 위험 신호입니다. 임대인이 해제를 약속하더라도, 그 약속이 지켜지지 않았을 때의 모든 위험은 임차인이 감당해야 할 수 있습니다. 따라서 계약 전 건축물대장을 직접 확인하고, 해제를 조건으로 계약한다면 반드시 위에서 제시된 특약들을 계약서에 명시하여 스스로를 보호해야 합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

이러한 확인 과정이 복잡하고 어렵게 느껴진다면, 안심등기 서비스를 통해 등기부등본과 건축물대장의 주요 위험 신호를 한 번에 점검해볼 수 있습니다. 주소와 보증금을 입력하여 계약 전 보증금 회수 가능성을 미리 확인하는 데 도움이 될 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처